公募基建REITs迎来万亿级市场 但仍需政策补短板

　　本报首席记者 梁文艳报道

　　经过多年的探索，公募REITs迎来关键性一步。

　　近日，中国证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），明确了基础设施REITs试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排。

　　在聚焦重点区域、聚焦重点行业和优质项目方面，《中国产经新闻》记者注意到，京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域被列为重点。

　　在重点行业中，基础设施补短板领域，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理、信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等都要开展试点。

　　记者注意到，就单从《通知》来看，公募REITs虽然是创新产品，但对项目以及区域有着较严的标准，一些经济欠发达的地区以及非重点行业并未在列。

　　此外，除了《通知》，证监会还起草了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，进一步对产品定义、参与主体资质与职责、产品注册、基金份额发售、投资运作、项目管理、信息披露、监督管理等进行规范。

　　万亿级市场将开启

　　那么，什么是公募REITs？公募REITs就是不动产投资信托基金。据了解，公募REITs自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家（地区）发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。

　　事实上，早在2016年12月26日，国家发改委、证监会联合发布的《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作(PPP)项目资产证券化相关工作的通知》就特别提出，要推动不动产投资信托基金（REITs），进一步支持传统基础设施项目建设。

　　中国社会科学院财经战略研究院财政研究室副主任何代欣在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，虽然基础设施在财政政策中的作用较为突出，但当前基础设施建设也面临不少挑战，比如融资的挑战。此时，监管部门推出REITs试点，正当其时。

　　何代欣表示，对于公募REITs来说，公募REITs能够为基础设施项目提供稳定的资金，促进资本市场服务实体经济，有效盘活存量资产，推动基础设施高质量发展。

　　有业内观察者认为，从短期来看，为应对疫情影响和经济下行压力，REITs市场建设可以成为中国经济的“稳定剂”，保障经济平稳运行；从长期来看，REITs将成为深入推进中国供给侧改革、推动经济高质量发展的“助推剂”，助力中国经济转型升级。

　　有分析文章认为，中国版REITs先以基础设施REITs的形式进行试点，既符合我国当前的国情，也有益于在实践中不断探索中国特色的REITs制度。通过REITs进一步拉动投资，可以盘活基建领域的存量资产。值得关注的是，REITs可能是化解地方政府债务最有效的手段，可能也会成为未来地方政府城投平台的转型之路（城投公司转型为REITs管理人）。地方政府债务不断扩大，其中较大比例用于基础设施建设，通过资产证券化的方式可以把存量资产变成能够流动的证券，有效化解地方债务问题。

　　对于公募REITs发展，有业内人士预测，如果参照美国公募REITs市场规模，中国公募REITs市场规模未来可达数万亿元。

　　根据中国REITs联盟统计显示，截至2019年底，在我国境内的类REITs产品中，发行过包括物流、产业园、高速公路在内的基础设施REITs共有6单产品，相对商业物业数量较少。

　　另据兴业证券股份有限公司统计显示，截至2019年年底，“类REITs”产品累计发行了68只，累计发行金额为1402.81亿元。

　　仍面临重重挑战

　　虽然公募REITs迈开了关键性一步，也赢得了业内人士的点赞，但同时，也引起了部分业内人士的担忧。

　　何代欣认为，在公募REITs推广当中，仍面临着三方面的困难。一方面，REITs的融资形式到底是债权融资还是股权融资？目前，这两种方式还存在着较大的争议。

　　另一方面，由于很多基础设施运行的分红方式不确定，所以成本如何回收，REITs如何持续运行都有很多的不确定性。债权融资与股权融资各有好处，也各有风险，所以REITs落地方式还需要继续具体摸索。

　　第三方面，在要素市场，市场化进程正在加速，金融体制改革也在提速，REITs如何定位改革发展中的位置？民间资本进入REITs的方式，可能成为各方关注的焦点。

　　记者也注意到，根据现有的政策要求，公募REITs目前还仅仅聚焦在基础设施等重点领域，但全面扩容仍面临不少挑战。以税收为例，在美国，税收优惠也使得REITs得到了快速发展。

　　有文章分析，在REITs的转让环节不动产持有超过10年享受税收优惠，REITs收入向股东分红免征所得税。而我国现行的税法下REITs涉及多种税收，如不动产转让层面的土地增值税、契税和原始权益人所得税，项目运营层面的企业所得税等，都存在重复征税的问题。

　　根据上述文章分析，当前，我国试点的REITs并没有形成相配套的税收优惠政策。对此，业内人士认为，公募REITs若不推出相应的税收优惠政策，则仍将存在交易结构过为复杂或税收过重拖累项目收益的问题。

　　也有业内人士认为，公募REITs涉及的基础设施类别太多，需要整合的资源也较多，项目操作过程中可能涉及多个资产运营方、多个管理机构，沟通协调工作量大，其中任何一方出现问题，都可能给项目带来比较大的影响。与此同时，项目收益和风险的平衡难度大，整体操作要求比较高，谈判、磨合的过程可能会比较长。

　　对于公募REITs下一步的发展，有业内观察者认为，要加快完善相关基础制度，包括REITs法律体系和发行、上市、交易等细则，以及相关税收政策、鼓励能提供稳定现金流的资产参与REITs产品的发行和交易及需要防范的风险等配套政策。

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