公募 REITs：发展、特征与策略 2025 年展望

快讯正文

【2023 年以来我国公募 REITs 发展迅速，未来或供需两旺】 2023 年以来，我国公募 REITs 进入常态化发行新阶段。一方面有助于盘活存量资产，提升活力；另一方面为市场提供了差异化投资标的，未来或呈供需两旺格局。 【制度配套逐步健全，REITs 发展进入新阶段】 在立法、发行范围及原则、底层资产、申报要求、扩募及可持续性、回收资金使用、促进交易等方面，相关制度不断完善。 【公募 REITs 存量规模尚小，但发行节奏加快】 截至 2024 年 12 月 31 日，公募 REITs 存量共 59 只，发行规模 1520.44 亿元。截至 2025 年 1 月 13 日，总市值达 1618.27 亿元，流通市值 723.92 亿元，占比 44.73%。 【REITs 分类及分布情况】 我国 REITs 分为产权类与特许经营权两大类，市值比例接近 1：1。从分布看，上市公募 REITs 中产权类占比相对较高。 【发行节奏及未来供给规模】 2021 至 2024 年，REITs 产品发行数量和规模不同。若以 2024 年 7 月常态化发行后节奏测算，2025 年上市发行规模或达 960 亿元。 【资产类型及投资机构】 不同资产类型的 REITs 情况各异，投资机构方面，公募 REITs 发行实行配售制度，一级配售以战略投资者为主。 【首日涨跌幅及换手率情况】 公募 REITs 发行价格分位数、上市首日涨跌幅、换手率中枢均显著下移，交投情绪逐渐回归理性。 【一级市场定价以底层资产估值为基础】 公募 REITs 在一级发行阶段以底层资产估值作为 REITs 基金净资产基础，最终定价以 NAV 为锚点。目前已发行的 59 只公募 REITs 中，溢价发行仍为主流。 【公募 REITs 风险收益特征】 REITs 指数走势大多时候与股、债相对独立，对利率敏感。交易量及换手率方面，中证 REITs 指数走势基本与成交量匹配，换手率后期基本稳健。收益及波动方面，2022 年及 2024 年收益水平介于股债之间，波动率情况各异。 【产品兼具股性与债性，高分红价值凸显】 公募 REITs 产品兼具权益属性与强制分红特征，不同项目属性的 REITs 特点不同，收益水平方面，当前公募 REITs 相较债市更具性价比。 【公募 REITs 投资策略】 打新策略短期可行但重在择时，二级市场配置应关注分红与底层资产。二级市场在 2024 年进入修复阶段，配置性价逐步提高。但长远看，投资应回归产品属性与底层资产。