发售火热！多只公募REITs提前结募并进行比例配售

《每日经济新闻》获悉，乘着近期市场的东风，多只公募REITs一经发售就受到公众投资者的追捧，纷纷宣布公众发售部分提前结束募集并进行比例配售。

10月11日，中金联东科创REIT、华夏南京交通高速公路REIT相继发布公告称，由于公众投资者累计有效认购规模已超过初始募集规模上限，基金管理人决定提前结束募集，并对公众投资者有效认购申请采用“全程比例配售”的原则予以确认。随后，招商高速公路REIT也公告于10月11日结束募集，由于公众投资者认购踊跃，也将进行比例配售。

有专业人士指出，自9月底以来，部分REITs市场活跃资金或受权益市场吸引，对REITs市场形成扰动。但权益与REITs的机构投资者结构有所区别，前者的主要参与者是基金，后者则以保险、券商自营为主，风险资产大涨对REITs造成的资金虹吸效应或有限，“长线资金仍是市场压舱石”。

公募REITs扎堆提前结募，将进行比例配售

10月11日，中金基金和华夏基金先后发布公告，旗下有公募REITs提前结束募集，并将进行比例配售。

中金基金旗下的产品是中金联东科创REIT。根据公告，该基金原定的募集期为2024年10月8日至10月11日。由于公众投资者认购踊跃，截至10月10日基金公众投资者认购总量已超过公众发售总量，基金管理人决定提前结束公众发售基金份额的募集，并将对公众投资者有效认购申请采用“全程比例配售”的原则予以确认。

据悉，中金联东科创REIT募集基金份额共计5亿份，认购价格为3.234元/份，预计募集资金总额为16.17亿元，其中公众发售初始发售份额为4036.5万份。基金首次发行拟投资的基础设施资产为位于北京市大兴区、顺义区和房山区合计3处新型标准工业厂房产业园区，合计建筑面积19.84万平方米。

无独有偶，华夏基金旗下的华夏南京交通高速公路REIT今日也公告称，原定的公众投资者募集期限为自10月9日起至10月14日，但10月10日该基金公众投资者累计有效认购规模已超过本次公众投资者的初始募集规模上限，基金管理人决定提前结束募集并启动比例配售。

《每日经济新闻》记者注意到，华夏南京交通高速REIT在9月底完成询价，并且成功实现超募。有业内人士指出，这是今年以来REITs市场较为少见的案例。

另一只在10月11日结束募集并启动比例配售的公募REITs也是一只高速公路REITs，那就是招商基金旗下的招商高速公路REIT。公开资料显示，该基金期限设置为15年，项目发起人招商公路是招商局集团旗下的二级企业，基础设施资产为安徽省亳阜高速项目。从收入上看，亳阜项目2007年至2023年收入复合增长率为12.58%。

9月底，招商高速公路REIT也完成了询价，监管准予其发售的基金份额总额为5亿份，由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。根据公告，截至今日，该基金公众投资者的有效认购申请份额总额超过了《发售公告》中披露的拟向公众投资者发售的基金份额数量，基金管理人将对10月11日的公众投资者有效认购申请开启末日比例配售。

权益市场大涨波及公募REITs？专业人士：影响有限

今年以来，公募REITs不论一级市场还是二级市场的表现都十分火热。

从一级市场来看，Wind数据显示，今年以来已有17只公募REITs成立，创下了历年来发行的新高，发行总规模达到384.07亿元。同时，根据沪深交易所官网，目前还有16只产品已获受理或反馈，还在等待上市中。

“发行+扩募”的双轮驱动也在加快。9月18日，首个保障房REITs项目扩募正式申报，华夏北京保障房REIT的“扩募发售”状态为已申报。除此之外，还有中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏基金华润有巢REIT等产品也纷纷公告了扩募计划。作为公募REITs实现长期可持续发展的重要方式之一，产品的扩募正在快速推进中。

而从二级市场的表现来看，今年大部分公募REITs在二级市场的交易价格都实现了正增长，涨幅超过10%，甚至20%的不在少数。近期权益市场大涨，也令部分投资者开始担忧是否会对公募REITs的表现造成冲击。对此，有专业人士表示，影响其实有限。

中金公司就指出，受9月24日国新办发布会“新政”影响，金融市场风险偏好迅速升温，9月最后一周权益市场较快升温，债市则出现较为明显调整。从资金面来看，部分REITs市场活跃资金或受权益市场吸引，对REITs市场形成扰动，但长线资金仍是市场压舱石。随着“新政”影响或在四季度开始显现，若宏观经济数据出现修复，REITs经营基本面或有望循序改善。

平安证券也分析称，REITs近期弹性或较弱，但中长期配置价值不改。风险资产急剧修复的时期，REITs可能不占优，一是REITs现金流较为稳定，风险偏好提升对其价格带动相对较小；二是今年以来REITs已上涨9.33%，估值不在绝对低位，缺乏超跌反弹动能；三是供给加速。“权益与REITs的机构投资者结构有所区别，前者的主要参与者是基金，后者则以保险、券商自营为主，风险资产大涨对REITs造成的资金虹吸效应或有限。”

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