投资机构抢占市场份额，押注房地产价格下跌将结束：基金公司增加信贷敞口至76亿美元

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全球投资机构进军商业地产贷款领域

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全球主要投资机构正在进一步挺进商业地产贷款市场，从逐渐退场的银行手中争抢市场份额。这些机构预计，房地产市场的大幅下跌趋势即将结束。

美国基金公司PGIM、LaSalle和Nuveen，加拿大的Brookfield和QuadReal，英国的M&G、Schroders和Aviv，以及法国的AXA纷纷计划增加对房地产信贷的投入。

银行普遍将贷款重心放在物流、数据中心、多户租赁和高端办公市场上，而更广泛的写字楼行业仍在困境中挣扎，导致资金的犹豫不决。

安盛另类投资部门负责管理1830亿欧元（约1980亿美元）资产的Isabelle Scemama表示，房地产债券可能是其目前最大的投资之一。而LaSalle Investment Management则计划在两年内将其房地产债务投资增加40%，至约76亿美元，投资领域涵盖酒店和学生公寓。

尽管全球商业地产行业，特别是写字楼领域，仍处在2007-2009年金融危机以来最为严重的萧条期，但另类贷款机构认为，最困难的时刻可能已经过去。随着估值的回升，他们有望获取有吸引力的回报。

Nuveen全球债务主管Jack Gay指出：“从房地产周期的历史来看，贷款通常在周期的底部发放，此时拖欠率最低，利差最高。”

基金公司的大规模介入，加上更严格的银行资本规定（包括新的国际标准“巴塞尔终局”）和美国地区银行的倒闭，进一步打开了市场空间。布鲁克菲尔德房地产集团管理合伙人Nailah Flake认为，银行面临的挑战导致商业地产的直接贷款来源减少，为增加放贷提供了机会。

私人股本公司也加入了这一市场。阿波罗全球管理今年推出了首只欧洲房地产债务专项基金，目标规模为10亿欧元。同时，各大银行的基金管理部门也对这一市场虎视眈眈，高盛资产管理公司周一表示，已筹集其迄今为止最大的房地产信贷基金，该基金拥有逾70亿美元的贷款能力。

根据贝叶斯商学院的数据，2023年，非银行贷款机构在英国房地产贷款中占比达到41%，较9年前的19%翻了一番多。同时，英国新增商业地产贷款触及10年来的最低水平。在欧洲大陆，这一比例也稳步增长至20-30%。

投资基金在贷款中日益重要的作用，即所谓的“影子银行”，已引起监管机构的担忧，因为存在违约和蔓延风险。私人基金的报告要求比银行宽松，导致透明度较低。欧洲央行副行长Luis de Guindos曾表示，非银行机构对商业地产的敞口是该地区金融稳定面临的主要风险之一。

贝叶斯高级分析师Nicole Lux表达了对养老金投资影响的担忧，她指出，基金可以为所欲为，而且不受监管，这确实令人担忧。

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