一仓一厂入池 华安外高桥REIT上市一年后启动扩募

观点网 上市一年后，华安外高桥REIT迅速启动扩募。

1月29日，华安基金管理有限公司公告，华安外高桥仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（华安外高桥REIT，代码508048）拟开展扩募，新购入位于浦东新区外高桥区域的两宗物流不动产项目。

公告显示，本次拟购入资产包括外高桥物流园区W5-3地块15#–17#仓库以及外高桥保税区F18地块多栋厂房及配套地下车库，合计建筑面积约24.3万平方米。

华安外高桥REIT表示，拟购入不动产项目符合基金的投资策略，是对基金已持有不动产项目资产类型和覆盖区域的补充，可以有效分散本基金资产组合风险，使本基金在获取稳定现金流的同时兼具成长性。

扩募两个项目

根据公告披露，本次拟购入的两宗项目分别为：位于上海市浦东新区外高桥物流园区W5-3地块15#–17#仓库，建筑面积约9.6万平方米；位于外高桥保税区F18地块的多栋厂房及配套地下车库，建筑面积约14.68万平方米。

从交易安排看，本基金拟以扩募募集资金，认购“华安资产-外高桥仓储物流2号不动产资产支持专项计划”全部资产支持证券，由该专项计划受让项目公司股权及相关债权。

从标的形态看，F18地块厂房项目位于外高桥保税区腹地，由多栋厂房及地下车库构成。项目包含德林路90号77#、78#、79#、80#、81#厂房，荷香路32号10、11幢F18地块83#厂房，以及意威路31弄1–4号及地下室F18地块91#–94#厂房，并配套德林路90号地下车库，用途涵盖加工制造、轻工生产及仓储配套等。

相较于物流园区标准仓库，厂房类物业在租赁条款、租金结构及运营管理上经营属性更强，其租赁安排与租户产业活动、园区综合服务之间的联动度更高。

W5-3地块仓库项目则延续首发资产特征，位于上海浦东新区外高桥物流园区（二期）内，包括申东路251弄8、9号的15#–17#仓库，建筑面积合计9.6万平方米。

若本次扩募顺利实施，华安外高桥REIT底层资产将在现有4处仓库基础上，新增一宗仓库项目和一宗厂房项目，资产组合由单一仓储拓展为“仓储+厂房”。

该基金于公告中称，相较于首发不动产项目而言，拟购入不动产项目所属行业为仓储物流和工业厂房，资产类型更为多元。拟购入不动产项目位于上海市外高桥区域（含保税区和非保税区），是对基金已持有不动产项目资产类型和覆盖区域的补充，可以有效分散本基金资产组合风险，使基金在获取稳定现金流的同时兼具成长性。

产城园区评论于公告中获悉，拟购入不动产项目的定价方式和定价依据基金管理人将综合考虑现有不动产基金规模、自身管理能力、持有人结构和二级市场流动性等因素，合理确定拟购入不动产项目类型、规模、融资方式和结构等。

之后，基金管理人将遵循基金份额持有人利益优先的原则，根据拟购入不动产项目评估值及市场公允价值等有关因素，合理确定拟购入不动产项目的交易价格或价格区间。

资产盘活

产城园区评论获悉，在首发阶段，华安外高桥REIT曾以外高桥区域4处标准仓库作为底层资产，总建筑面积约14.9万平方米，集中布局于外高桥物流园区内部，具体包括W3-3地块8号仓库、W4-3地块14号仓库、W5-2地块1号仓库以及W5-5地块12号、13号仓库。

截至2025年6月30日，华安外高桥REIT基金份额总额4亿份，单位份额净值2.7985元；合并财务报表层面，资产合计约11.49亿元，负债约0.30亿元，所有者权益约11.19亿元。

公开资料显示，截至2025年四季度末，首发仓储资产出租率为96.83%，租金含税47.25元/平方米/月，租金收缴率99.75%，加权平均剩余租期约2年4个月。

以2024年6月30日为评估基准日，相关基础设施项目估值约10.41亿元，对应建筑面积单价约6976元/平方米，折现率为7.25%。

目前，物流仓储资产仍存在一定经营压力。仲量联行报告显示，目前，大上海区域物流地产仍为租户方市场，租户议价能力持续占据优势。为巩固现有租户稳定性并为新竣工项目吸引主力租户，业主方普遍推行较为激进的租金定价策略，通过扩大议价空间以增强市场竞争力。

据仲量联行2025年针对大上海区域40个子市场的追踪数据显示，所有子市场租金水平均呈现不同程度的下行趋势。以价换量的策略在2025年取得明显成效，上海、苏州及嘉兴等市场在租金大幅下调后，其净吸纳量录得显著提升。

从供应上看，2025年，尽管上海地区持续面临供应压力，全年仍有逾100万平方米的新竣工面积入市，但周边市场供应量呈现明显回落态势。大上海区域（涵盖上海、昆山、苏州、太仓、常熟、嘉兴及无锡）全年新增供应总量约为181万平方米，较2024年同比大幅下降约50%，且低于过去十年的平均供应水平。

相较首发不动产项目，华安外高桥REIT拟购入的不动产项目涵盖仓储物流与工业厂房两类资产，均位于上海市外高桥区域，在物业形态和空间覆盖上对现有仓储资产形成补充，有助于在保持租赁现金流稳定的前提下，提升基金资产组合的韧性。

公募REIT之外，此前，外高桥集团亦通过持有型不动产ABS拓展资产证券化渠道盘活资产。据悉，“中信建投–外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划”已于2025年11月25日在上交所成功设立，发行规模18.30亿元，被市场视为首单以工业厂房为底层资产的持有型不动产ABS（私募REITs）。

外高桥作为浦东新区外高桥区域的综合开发主体之一，长期承担园区开发建设、招商引资、产业导入及物业运营等职能，在保税区、综合保税区及物流园区内持有一定规模的仓库、厂房及办公物业，资产以租赁经营为主，资金回收周期相对较长。

有券商研报指出，在相关政策持续完善的背景下，基础设施REIT、商业不动产REIT以及持有型不动产ABS、类REIT等产品共同构成多层次REIT体系，发行与扩募机制亦在不断优化。

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