中信建投：香港住宅市场止跌回升趋势确立 商办市场现结构性改善

智通财经APP获悉，中信建投发布研报称，香港住宅成交自2025年3月起开始放量，2025年全年一二手私宅成交有望超过6万宗，达到近13年以来仅次于2021年的第二高水平;3-5月香港房价完成筑底，2025年全年二手住宅价格有望增长4.5%。该行认为，美联储降息背景下资产配置需求的提升，是本轮住宅量价止跌回升的主因，该行预计2026年香港私宅成交量将增长7.9%至6.5万套、二手住宅价格增长4.0%，利好香港土储丰厚的开发商。香港商办市场则呈现整体承压、结构性改善的局面，内资企业加强在港业务布局推升了写字楼交易热度，写字楼改造为学生公寓也成为应对写字楼空置的新思路;核心区域的零售物业出租情况出现改善。

中信建投主要观点如下：

香港住宅成交量价持续回升，近期成交结构中投资性需求提升

2025年前11个月香港一二手私宅成交总量54669宗，同比增长17.0%，2025年全年有望超过6万宗，达到近13年以来仅次于2021年的第二高水平。2025年3-5月香港二手住宅价格完成底部确认，5月底的低点至今房价已回升6.2%，12月中旬房价较2024年年底增长4.3%，2025年全年有望增长4.5%。2025年3月住宅成交放量以来，500万港元以上的高总价段房源成交占比出现自2022年以来的首次反弹;同时年初以来香港中小型住宅单位的价格涨幅大于大型单位，反映出住宅市场中投资性需求的提升。

美联储降息背景下的资产配置需求提升，是本轮住宅量价回升的主因

资金对于香港住宅这一大类资产的配置需求提升，主要有三点原因：平抑港币/美元对人民币汇率下行的影响、美元信用衰退背景下的资金回流、港股上行带来的较强财富效应。此外，积极的人才引入政策、留学生数量增长带来的住房需求，住宅租售比的提升，港府克制的新增供应，全面撤辣带动内地买家热情，香港本地居民稳固的基本盘等多重利好，也为本轮住宅量价上行提供支撑。该行预期香港住宅量价增长势头将持续，预计2026年香港私宅成交总量将增长7.9%至6.5万套、二手住宅价格将提升4.0%，利好香港土储丰厚的开发商。

香港商办市场整体承压，现结构性改善，内地买家推升办公楼市场热度，核心区域零售物业出租向好

香港写字楼的租金仍处于下降趋势中，空置率维持在17%左右的高位，未来一年新增供应量较多背景下租金和出租率压力仍将持续;改造为学生公寓成为香港写字楼应对较高空置率的新思路，同时内资企业加强在港业务布局，推升了2025年写字楼成交的热度。港人北上次数增长、网购占比提升背景下，香港零售物业整体租金与出租率承压;在入境旅客增长、零售业销货价值同比增幅扩大的带动下，香港核心区域的零售物业出租情况结构性向好。

风险分析

1、美联储降息不及预期的风险;2、香港及内地经济和人口基本面波动的风险;3、政策变化的风险。

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