努力盘活存量资产 外高桥再发18.3亿工业厂房私募REIT

观点网 继发行公募REITs后，外高桥集团又落地了一笔工业厂房私募REITs。

据了解，“中信建投-外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划”于11月25日在上交所成功设立，发行规模18.30亿元，是市场首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产ABS（私募REITs）。

据悉，这一项目采用询价发行机制，询价区间17.76亿-18.30亿元，最终实现发行规模18.30亿元，较项目公司股权估值溢价约3%。

该项目获配投资人合计21家，覆盖保险、银行理财、券商、地方国资等多种类型。

18.3亿私募REITs

资料显示，项目底层资产为外高桥间接持有的“H10地块(111#-122#)标准厂房”、“G15地块(68#、70#、72#、77#)标准厂房”、“H14地块(89#)标准厂房”、“H1地块(101#-103#)标准厂房”4个工业厂房项目，均位于上海市外高桥保税区，合计建筑面积约19.06万平方米，平均出租率93.16%。

据悉，该项目底层资产主要租户包括万国数据、斯凯孚、卡尔蔡司、惠永药研等知名企业，覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等行业，聚集多家外资企业在中国的分拨中心、研发总部等。

有分析指，工业厂房相较商业物业通常具备更长的租约期限及租户黏性，保证了底层现金流的长期稳定和可预测性，与REITs产品要求的长期稳定分红特点高度契合。

值得关注的是，本项目还设置运营收入考核机制，并通过对运营管理机构及运营团队的激励约束机制，提高运营效率，确保运营管理机构及投资人在产品运行过程中利益一致。

项目存续期间，计划管理人提供包括交易撮合、报价服务在内的二级交易支持，以提高产品的二级市场流动性。同时，本项目采用“基准收益+超额收益”的分配机制，超额收益可在产品发行后持续吸引市场潜在投资人的关注，促使多元化机构群体参与配置，提高证券交易活跃度，从而进一步提升产品的二级市场流动性。

另外，产品设置了扩募机制，意味着可持续将优质工业厂房项目装入该资产上市平台。

产城园区评论获悉，机构间REITs又被称为私募REITs，是多层次REITs市场的重要组成部分，也是交易所挂牌的标准化权益型产品，具备更广泛的准入资产类型及更灵活的机制设置，旨在服务企业盘活存量不动产资产。

一般而言，私募REITs底层资产相对成熟，已能够产生期间现金流收益，但尚未达到公募REITs要求。

中金于一份报告指出，从项目实践反馈来看，私募REITs审核效率较高，审核周期普遍小于2个月，较公募REITs有较大优势。该机构认为，作为多层次REITs市场建设的重要组成，私募REITs的市场规模有望在2026年实现快速增长。

该机构指出，保险和理财是当前主要投资者。现阶段市场主要投资者包括保险机构、银行理财和券商资管。公募基金、信托等逐步入场。

此前曾发公募REITs

产城园区评论获悉，外高桥将自身定位于"创新自由贸易园区运营商全产业链集成服务供应商"。

其中，在产业园区开发运营方面，外高桥在外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区、外高桥（集团）启东产业园从事厂房、仓库、办公楼宇的投资、建设、运营和产业组织。

截至2025年6月底，外高桥持有可租售物业约455万平方米，出租率维持在83%以上。

据了解，外高桥集团相关负责人表示，外高桥集团承担着浦东新区外高桥区域内综合开发、招商引资、产业培育、物业运营和管理服务等工作，历经30多年的开发运营，积累了丰富的经营性物业资源。

但这些物业以租赁为主、销售为辅，因此，资金回收周期较长、资产周转率较低、资产流动性较弱。

其指出，当前公司仍持续推动外高桥区域内重点项目开发建设，面临较大的开发资金需求。在举债融资空间有限的背景下，可通过资本市场权益融资工具，盘活存量资产，满足投资发展需求。

外高桥已采取多渠道盘活资产。此前于2024年12月25日，该公司为原始权益人发行的公募基金华安外高桥REIT在上交所上市，募集规模为11.16亿元（共4亿份，发售价格2.790元/份），募集资金总额达到11.16亿元。

华安外高桥REIT的底层资产包括位于上海市浦东新区外高桥物流园区（二期）的4处仓储物流项目，项目运营年限均已超过6年。

根据最新披露的经营情况，2025年三季度末，华安外高桥REIT持有的基础设施项目建筑面积合计14.92万平方米，可供出租面积合计约14.9万平方米，实际出租面积合计14.43万平方米，报告期末出租率为96.83%。

报告期末，华安外高桥REIT基础设施项目租金单价（含税）为47.89元/平方米/月，租金收缴率为99.80%，加权平均剩余租期为745.81天。

此次私募REITs设立后，能够与外高桥既有的仓储物流公募REITs形成战略协同，覆盖不同类型产业基础设施的资产上市平台。

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