中信建投：关注C-REITs供需格局及政策红利 把握抗周期、提景气、强扩募三条主线

智通财经APP获悉，中信建投发布研报称，2025年C-REITs市场经历了创新高后又回调的起落走势，目前市场已触底企稳。三季度业态间及业态内业绩分化持续，强运营、抗周期等资产仍然稳中有升，部分市场化竞争激烈赛道仍面临挑战;中短期内市场配置资金对于优质资产的需求仍非常旺盛。展望2026年，政策红利蓄势待发，考虑到今年政策节奏，预计年底前存在较大逆周期调节空间;具体政策方向包括条件趋于成熟的指数化产品、更加完善的税收政策以及备受支持的持有型不动产ABS等。该行建议一级市场策略从“普选”转向“精选”，二级市场聚焦抗周期、提景气和强扩募三条主线。

中信建投主要观点如下：

2025年上半年三大因素推动REITs市场创新高后，下半年在权益走强分流资金、债市走弱、基本面承压的背景下出现回调

下半年以来，1)A股主要指数明显回升，市场风险偏好提升，资金更倾向于追逐高弹性资产，导致REITs市场流动性承压;2)债市下行压缩利差，而REITs现金分派率未能同步调整，利差持续收窄，使得REITs相较利率债的配置优势减弱;3)底层资产基本面承压，三季度产业园区、高速公路、仓储物流等市场化资产受制于需求下降与竞争加剧，盈利能力减弱。

三季度各业态基本面分化持续，关注业绩稳健的逆周期标的

消费基础设施板块的运营能力凸显，基本面有望持续维持稳定;受政策支持、需求稳定的政策性保租房、市政环保等板块的抗周期优势显著，Q3政策性保租房出租率高达97.3%，环比回升0.3%;而部分市场化竞争的不动产赛道，例如研发办公楼等，仍将面对需求下行与竞争压力加剧的双重挑战。

政策红利释放空间充足，关注指数化产品政策

短期来看，指数化产品等增量资金政策蓄“时”待发，多层次REITs市场加速扩容。中长期来看，监管有望从专项立法、引入增量资金、加强主动管理等方面推动REITs市场健康发展。当前，从需求必要性和条件充分性两方面，REITs指数化产品都已经到了推出的成熟时机，关注相关产品推出后对市场的积极影响。

投资建议

关注回调后的配置机会，一级战配及打新需精选项目，二级市场聚焦抗周期、提景气、强扩募三条主线。一级市场方面，下半年以来市场定价更加理性，建议挑选较大利差及较优资产参与，同时对长锁定期战配保持谨慎;二级市场聚焦三条主线：1)分子端稳健的抗周期板块;2)景气度边际修复的相关标的;3)原始权益人扩募诉求强，储备资产优质的标的。

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