又一只上市，保租房REITs发行节奏加快

又一只保租房REITs上市。

10月23日，招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“招商基金蛇口租赁住房REIT）正式在深交所挂牌上市，产品发行总规模13.635亿元。

据了解，这是第6只上市的保障性租赁住房（以下简称“保租房”）REITs。

业内人士指出，保租房REITs上市，有效盘活了存量租赁住房资产，促进租赁住房投资建设的良性循环。随着我国公募REITs发行进入常态化阶段，保租房REITs申报发行节奏加快，同时，多只已上市保租房REITs启动扩募工作。

第6只保租房REITs上市

10月23日，招商基金蛇口租赁住房REIT正式在深交所挂牌上市，产品发行总规模13.635亿元。

据了解，这是第6只上市的保租房REITs，另外5只分别为华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT。

据戴德梁行介绍，招商基金蛇口租赁住房REIT的发起人为招商蛇口，打造了“壹栈”人才租赁住房、“壹间”租赁住房、“壹棠/CM+”服务式公寓等三大品牌产品体系。截至2023年末，招商蛇口的租赁住房业务在全国19个城市布局84个项目，总建筑面积约212万平方米，4.73万套房源；原始权益人为深圳市招商公寓发展有限公司，是招商蛇口全资控股的租赁住房经营平台，主要持有和经营租赁住房项目。截至2024年6月末，招商公寓直接或间接持有的租赁住房资产近57.44万平方米。

招商基金蛇口租赁住房REIT的两个标的资产坐落于深圳市南山区蛇口自贸区核心位置，周边教育、医疗、商场等配套齐全，交通便利。其中，太子湾项目运营满4年，于2024年6月30日租赁，住房出租率为94.6%，且2024年1—6月的平均出租率为94.66%；林下项目运营满8年，于2024年6月30日租赁，住房出租率约为97.9%，且2024年1—6月平均出租率达97.24%。

戴德梁行北京估价及顾问服务部高级董事、资产证券化业务负责人杨枝表示，招商基金蛇口租赁住房REIT的成功发行，进一步扩大了保障性租赁住房公募REITs市场的规模，为REITs市场注入了新活力。

REITs行业联盟秘书长王刚认为，招商基金蛇口租赁住房REIT的上市，有效盘活了存量租赁住房资产，促进租赁住房投资建设的良性循环，搭建了资本市场和实体经济之间的重要桥梁。

保租房REITs运营整体稳健

从此前上市的5只保租房REITs来看，运营业绩整体表现稳健。

中指研究院根据披露数据统计，基金收入方面，2024年二季度，中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT同比均小幅增长，华夏北京保障房REIT小幅下跌，红土创新深圳安居REIT与去年同期收入基本持平；净利润方面，华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT二季度同环比均增长，红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT稳中小幅波动，国泰君安城投宽庭保租房REIT环比有所下降；可供分配金额方面，2022年上市的4只保租房REITs在2024年二季度同比均有所下降。

中指研究院指数事业部总经理曹晶晶指出，综合来看，在租金下行的大环境下，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT运营较为稳健，收入、净利润及可供分配金额指标未有明显降低。同时，已上市的5只保租房REITs底层资产运营平稳，出租率保持较高水平。

中指研究院根据保租房REITs二季度报告披露数据统计，截至2024年6月末，已上市的5只保租房REITs的12个底层资产项目出租率均在90%以上。其中，中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT底层资产项目出租率均在96%以上，基本处于满租状态。偏市场化运作的华夏基金华润有巢REIT项目平均出租率为94.2%，与一季度末基本持平；国泰君安城投宽庭保租房REIT底层资产项目平均出租率为90.3%，较一季度末下降1.4个百分点。

此外，据中指研究院统计，2024年三季度，5只保租房公募REITs二级市场价格累计均呈上涨态势，但总体涨幅不及二季度。其中，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT涨幅较为突出，在6%—8%之间；华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT累计涨幅在2%—4%之间；国泰君安城投宽庭保租房REIT累计微涨0.4%。

曹晶晶认为，结合三季度中证REITs指数（收盘）累计下跌0.9%来看，保租房REITs在基础设施公募REITs中表现突出。

保租房REITs发行节奏加快

当前，我国公募REITs发行进入常态化阶段，保租房公募REITs申报发行节奏加快。

据中指研究院统计，万科泊寓REIT、雄安集团租赁住房REIT等均在推进REITs发行筹备工作，其中，万科泊寓REIT已经获得相关指导和反馈，标的资产为北京、天津、杭州等地经营表现优秀的保租房项目。同时，多只已上市保租房REITs启动扩募工作。8月30日，中金厦门安居REIT宣布计划进行扩募，拟购入的基础设施项目包括位于厦门市思明区的林边公寓项目和位于厦门市湖里区的仁和公寓项目；华夏北京保障房REIT更快一步，已正式向证监会提交基金变更注册请示，向上交所提交基金产品变更暨扩募份额上市申请。

曹晶晶指出，自2021年中央提出加快发展保障性租赁住房以来，住房租赁行业在金融、财税、土地等方面的支持政策持续出台，推动住房租赁市场快速发展。2024年，“住房租赁金融17条”、公募REITs底层资产扩围等政策先后落地，住房租赁行业融资环境进一步改善。同时，随着市场化租赁住房被纳入基础设施公募REITs底层资产范围，长租公寓“融投建管退”商业闭环成功打通，企业布局住房租赁行业的积极性明显提升，长租公寓企业开业房源和管理房源规模稳步增加。

曹晶晶预计，随着9月底出台的一揽子“促进房地产市场止跌回稳”政策的落地，核心城市房地产市场将逐步筑底，租金水平也有望逐步企稳。另外，收购存量商品房转为租赁住房或将推动更多高品质房源入市，提高市场供应的同时也将促进住房租赁企业加强品牌建设、提升运营能力，以应对市场竞争。同时，随着国企收储后持有的房源规模进一步扩大，也会给市场化租赁企业带来一定的轻资产输出机会。

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