上半年公募REITs二级市场业绩逐渐修复！上周又有产品遭遇退租问题

《每日经济新闻》获悉，截至6月30日，全市场公募REITs上半年的二级市场业绩已全部出炉。

Wind数据显示，相比去年全年的深度回调，今年上半年中证REITs收盘指数同比上涨了4.65%，收于791.60。全市场已上市的37只产品中，同比上涨的达到了31只、下跌的仅有5只，显示出整体业绩的逐步修复。其中，涨幅最大的是今年3月成立的嘉实中国电建清洁能源REIT、上半年涨幅超过20%，此外还有多只产品涨幅也超过10%。

还有一个值得关注的事件是，6月29日，中金基金发布了一则关于旗下中金普洛斯REIT基础设施项目经营情况的公告，该产品的重要现金流提供方江苏京迅递供应链管理有限公司（以下简称江苏京迅递）不再续约以及提前退租。公告提及，退租的部分区域已有新租户签署了合约，而“若本基金在后续面积到期前，顺利完成后续替换租户的签约，则可缓释本次租户调整对本基金收入的影响”。

业绩逐步修复，能源基础设施REIT、保障性租赁住房REIT等表现亮眼

在经历了2023年的显著回调后，今年上半年公募REITs二级市场业绩迎来了修复。

Wind数据显示，去年全年中证REITs收盘指数下跌了28.26%。而到了今年上半年，该指数同比上涨4.65%。

全市场已上市的37只产品中，同比上涨的达到了31只，其中能源基础设施REIT、保障性租赁住房REIT、产业园REIT等表现都比较突出。

例如，年内涨幅最大的产品是今年3月成立的嘉实中国电建清洁能源REIT，上半年涨幅达到23.04%，该产品为能源基础设施REIT。此外，年内涨幅依次达到12.74%和12.18%的中信建投国家电投新能源REIT、中航京能光伏REIT，也都是能源基础设施REIT。

保障性租赁住房REIT上半年在二级市场的表现也十分亮眼，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT、红土创新深圳人才安居REIT等产品，年内分别上涨了18.64%、18.16%和15.37%。

相比之下，上半年二级市场下跌的公募REITs仅有5只。其中，嘉实京东仓储基础设施REIT跌幅最大、达到13.07%，华安张江产业园REIT、中金印力消费基础设施REIT年内也分别下跌了3.03%、1.66%，其余两只产品跌幅在1%以内。

平安证券在研报中指出，投资者追捧保障房、能源等经济周期相对不敏感的REITs板块，预计一级发行仍是近期焦点。6月以来，REITs窄幅波动，整体呈分化行情，经济周期相对不敏感的能源、保障房板块受青睐，分别上涨5.36%、3.50%；而经济周期较为敏感的仓储物流、产业园板块则分别下跌1.31%、1.11%。这在一级市场也有所映射，华夏特变电工能源REIT、中信建投明阳智能能源REIT网下认购倍数分别为71倍、91倍，而今年以来其他REITs网下认购倍数多在两倍以下。

除此之外，上周还是首批REITs原始权益人限售份额迎来集中解禁后的首周。本次解禁涉及博时蛇口产园REIT、平安广州广河REIT、中航首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT、东吴苏园产业REIT等共5只产品，合计解禁份额约7.2亿份，占5只基金总份额约20%。解禁后市场略有震荡，但整体运行平稳。

又有产品遭遇退租问题，将带来什么影响？

6月29日，中金基金一则关于旗下中金普洛斯REIT的公告引发市场热议。

公告显示，中金普洛斯REIT持有并运营管理10个仓储物流园区，总可租赁面积约为116.32万平方米，主要通过基础设施项目租赁和物业管理服务等获取经营现金流。此次不再续约及分批退租的江苏京迅递承租普洛斯淀山湖物流园区15.91万平方米，租赁面积占该基金全部基础设施项目可租赁面积的13.68%。今年一季度，江苏京迅递贡献租金及物业管理服务费收入约1681.51万元，约占全部基础设施项目总收入的14.34%。

根据江苏京迅递与昆山普淀签署的租赁合同，上述租赁面积将于今年8月31日和2026年9月30日分两批到期。但因江苏京迅递拟调整其租赁计划，2024年8月31日到期租赁面积拟不续约，并拟提前分批退租其他租赁面积，毫无疑问将对中金普洛斯REIT的收入产生影响。

公告显示，针对租户退租，基金管理人和外部管理机构也在积极采取应对措施，例如积极推进落实新租约签署，优化各园区租户结构、提高收入分散度，持续扩大招商等。目前，江苏京迅递6月30日退租的面积8.21万平方米，昆山普淀已与替换租户完成租赁合同的签署；其他面积，基金管理人及外部管理机构也正在与潜在替代租户进行协商，拟争取在各租约到期前完成与替换租户的签约。

值得一提的是，虽然中金普洛斯REIT发布公告介绍了退租影响及后续处理措施，但市场仍然对此十分关注。7月1日，该产品二级市场交易价格下跌4.5%，创下了近几个月来的最大单日跌幅。

一直以来，产业园区REITs项目出租率以及持久性都是目前各方较为关注的领域，此前也有多只产品因为重要租户的退租而受到冲击。有业内人士对每经记者指出，在退租“常态化”的今天，如何保证项目出租率以及盈利持续性，同时缓释单一租户波动风险、维护广大投资者利益，是摆在每一个产业园区REITs面前的问题。