作者为创金合信基金权益投研总部总监黄弢
上周市场震荡下行,其中上证50指数下跌0.5%,沪深300指数下跌0.6%,中证500指数下跌0.09%,创业板指下跌0.74%,海外市场上周全面下跌,其中道琼斯工业指数下跌0.98%,标普500指数下跌0.51%,纳斯达克指数下跌1.1%,恒生指数下跌2.84%。
上周申万31个一级行业中,只有8个行业上涨,23个行业下跌,其中涨幅前五名的是电子、国防军工、煤炭、汽车和公用事业,分别上涨2.84%、2.43%、2.03%、1.71%和0.46%,涨幅后五名的是房地产、建筑材料、综合、农林牧渔和轻工制造,分别下跌4.72%、4.62%、3.58%、3.1%和2.8%。
最近两周市场持续回调,其中房地产板块在两周前一周单周大涨12.65%之后,最近两周累计跌幅10%,看空的声音开始多起来,无论是对整个市场,还是对房地产板块。如果看5月17日统计局公布的1-4月数据,以及最新的高频数据,如带看量、成交量等,貌似都可以解释最近房地产板块和整个市场下跌的原因。
房地产开发数据方面,1-4月份,房地产开发企业房屋施工面积687544万平方米,同比下降10.8%。其中,住宅施工面积480647万平方米,下降11.4%。房屋新开工面积23510万平方米,下降24.6%。其中,住宅新开工面积17006万平方米,下降25.6%。房屋竣工面积18860万平方米,下降20.4%。其中,住宅竣工面积13746万平方米,下降21.0%。
新建商品房销售数据方面,1-4月份,新建商品房销售面积29252万平方米,同比下降20.2%,其中住宅销售面积下降23.8%。新建商品房销售额28067亿元,下降28.3%,其中住宅销售额下降31.1%。4月末,商品房待售面积74553万平方米,同比增长15.7%,其中,住宅待售面积增长24.5%。
简单总结就是新房销售不力,4月份新屋销售面积6000万平,去年同期是8000万平,房屋库存继续累积,其中住宅情况更为严重,房屋新开工面积继续下滑,因此统计局数据公布后,房地产板块开始高位震荡并回落。从近期的高频数据来看,带看量略有增长,但一线城市的增幅也只在10%左右,且成交量没有明显变化,这些都加重了近期市场的悲观情绪。
市场的悲观更多是过往熊市氛围的一种延续,熊市思维下一旦看到市场开始跌,如果数据又不好,就会放大这种情绪,但变化是市场永恒的旋律,没有什么趋势是永恒的,而在变化节点带来的回报往往是更吸引人的,因此我们需要做更紧密的跟踪和思考。
对于房地产数据,我们在看到数据不行的同时,更要看到数据本身背后所对应的极致状态。1-4月的新开工房屋面积数据对应年化规模7亿平,住宅对应5亿平。关于我国常态下房屋销售到底是多少的问题,黄奇帆曾测算,按照500亿平存量,用50年折旧,再加每年2亿平的更新需求,每年12亿平是平衡态。郁亮的算法类似,但以400亿平为基数,则算出10亿平。有人质疑说中国房屋分布不均,持有多套房者,尤其是在老家和长年工作地都有房的群体,更新频率是低的,尤其是老家的房子。
那么我们换一种算法,看看美国的情况,美国现在住宅的年新开工在140-150万套左右,按照4口之家算,对应600万人左右有购新房需求,美国最新的总人口是3.3亿,意味着美国每年有接近2%的人有此需求。不过,美国已于上世纪70年代完成城镇化,且房屋的寿命要远高于中国,如巴菲特的房子购于1958年,已经住了60多年。
考虑到上述因素,中国的住宅更新率维持在2%左右是合理的假设,以400亿平的中性存量来看,则有8亿平的年需求;如果以我们现在14亿人口,2%对应2800万人,3口之家大约900万套需求,每套平均100平(按照目前统计的人均居住面积35平左右来算),那么是9亿平的销售规模,目前住宅销售面积占新屋销售面积的70%左右,如此则新屋销售面积稳态在11-12亿平左右是合理的。
更保守一点,我们把人均住宅面积和非住宅的规模调低一点的话,10-11亿平也是合理的,那么相对于今年1-4月新开工面积年化的7亿平,未来还有较大的提升空间,或者反过来说,当下极低的数据本身存在回归常态的过程。在中央和地方不断出各种政策的大背景下,政策的效果仍然需要时间,冰冻三尺的解冻过程需要有耐心,反复也是不可避免的,但更重要的是需要认识方向的根本变化,拐点或已经到来。
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