公募REITs二级市场大幅下挫，有产品一周跌8.13%！机构：市场已具备结构性看多基础

《每日经济新闻》记者获悉，近期公募REITs的二级市场表现大面积下挫。全市场已上市的27只公募REITs，上周在二级市场的价格全部环比下跌，其中跌幅超过5%的达到了创纪录的10只，华夏中国交建(601800)高速REIT、中金安徽交控REIT、中金普洛斯REIT领跌，涨跌幅分别为-8.13%、-6.99%和-5.97%。

对此，中金公司在分析中指出，本轮下跌的原因在于自2022年四季度以来，市场主要经历三轮冲击，分别是2022年四季度的债市调整（市场多卖出长久期资产），2023年一季报出现的部分项目业绩下行幅度超市场预期，以及最近还在演绎的扩募相关价格博弈，每一轮估值下行的平均幅度在10%左右。连续冲击的主要后果在于影响了投资者对于REITs风险收益比的认知，包括从过去两年的完整经历来看REITs的波动率也不算低，这可能导致了配置意愿的下降，以及风险偏好的持续收缩。

也有专业机构指出，近期REITs市场延续下行态势，市场情绪更趋悲观，但反而可能迎来更好的二级市场配置窗口。中金公司对此也表示：“我们不认为短期的估值调整会在根本上影响中国REITs市场的发展前景，呼吁市场重拾信心。”

二级市场有产品周跌8.13%

近几个星期以来，公募REITs在二级市场的表现始终处于低迷状态，上周更是出现了全面、大幅的下挫。

根据每经记者统计，在全市场27只已上市公募REITs中，上周二级市场价格全部环比下跌，跌幅超过5%的达到创纪录的10只、超过3%的更是达到了18只。

在这其中，华夏中国交建高速REIT、中金安徽交控REIT、中金普洛斯REIT这三只产品领跌，涨跌幅分别为-8.13%、-6.99%和-5.97%。华夏中国交建高速REIT在二级市场的交易价格环比下跌8.13%，对于公募REITs这类人们印象中以稳健著称的产品来说，这样的跌幅实属少见。

还值得一提的是，随着近期的持续下跌，目前全市场产品中上市至今（含上市首日）二级市场交易价格涨幅最大的是鹏华深圳能源(000027)REIT，上涨了24.20%。此前多只产品涨幅超过30%、40%的情况已经不复存在，甚至还有3只产品成立以来下跌了超过15%，完全颠覆了投资者过往对这类产品的认知。

大类资产方面，中证REITs指数周内下跌4.62%，REITs总指数下跌3.98%，产权REITs指数下跌4.23%，经营权REITs指数下跌3.56%。大类资产角度，REITs总指数跑输沪深300指数4.26个百分点，跑输中证全债指数4.11个百分点，跑输南华商品指数5.50个百分点。

中金公司分析指出，本轮下行系接连冲击所致，但目前悲观情绪或也有偏颇之处。近期公募REITs价格延续下行态势，不少投资者情绪已经较为悲观，市场对于REITs估值定价合理性以及未来发展空间的质疑也有进一步发酵的势头。

但该公司同时表示，目前公募REITs几乎整体回吐了首批REITs上市以来所有涨幅，同时去年四季度以来的下行本质上也是一个消化前期高估值的过程。“总体上我们认为今天的位置是一个更趋理性的位置，也是相对更有利于考虑二级市场投资配置的位置。”

首批公募REITs扩募发售成功，今年首单租赁型REITs也来了

虽然二级市场表现已经有点跌落低谷的意味，但近日公募REITs上新的步伐却没有停下来，投资者的热情相对高涨。

6月2日晚间，上交所网站披露了中金普洛斯REIT、华安张江光大园REIT发售情况报告书；深交所也发布了博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港(000088)REIT的基金合同更新以及发售情况报告书，对基金扩募募集情况进行了公示。

随着公告的披露，首批四家公募旗下公募REITs扩募净认购金额超50亿元圆满完成了扩募发售工作。

根据上交所网站披露的报告，中金普洛斯REIT本次扩募发售募集资金总额为约18.53亿元，达到拟募集金额上限目标。华安张江光大REIT也通过定向扩募方式，募集资金总额15.53亿元，扩募发售基金份额4.6亿份。

深交所方面披露的报告也显示，博时蛇口产园REIT扩募募集12.44亿元，红土创新盐田港 REIT也完成了4.15亿元的扩募募集规模。

作为首批扩募的公募REITs，这四只产品的扩募完成有着重要意义，标志着这类产品又向前迈出关键一步。

除此之外，就在今天（6月5日），今年首单正式发售的租赁型REITs产品--中金湖北科投REIT正式开启公众投资者认购。根据基金文件，中金湖北科投REIT最终定价2.625元/份，基金总份额为6亿份，本次公众发售份额为6300万份，预计可以募集资金15.75亿元，募集期为6月5日至6日，预计于6月中旬正式上市。

有业内人士曾指出，与已经上市的10家物流仓储、产业园区公募REITs相比，这一价格偏低。而就在近日，受多重因素影响，底层资产为产业园的公募REITs项目都承受着比较大的压力，中金湖北科投REIT的发售情况也正受到行业的广泛关注。