商业地产公募REITs提上日程，哪些企业率先获益？ | 商办资管

今年11月以来，房地产行业融资政策频出，信贷、债券、股权“三支箭”融资工具组合拳打出，信贷方面央行向商业银行提供2000亿元免息再贷款推进“保交楼”工作，股权方面恢复上市房企和涉房上市公司再融资。

近日，监管层又放大招。证监会副主席李超12月8日在“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”论坛上表示，进一步扩大REITs范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

之前被禁止的商业地产REITs试点即将开闸！

已上市公募REITs以基建和产业园为主

从2021年6月21日首批9只REITs上市以来，截至2022年12月9日，我国公募REITs累计发行24只，其中有23只已经上市。从发行期限来看，平均发行期限是43年，期限最长的为平安广州广河REIT的99年，期限最短的是华泰江苏交控REIT的12年。

图表 1：我国公募REITs概览

注：数据截至20221209

数据来源：Wind，睿和智库整理

从基础资产的行业分布来看，我国公募REITs分布在保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施、能源基础设施、生态环保、园区基础设施6个领域。从数量来看，交通基础设施（高速公路）和园区基础设施（产业园）分别有7单，分别占比30.4%；保障性租赁住房有4单，占比17.4%；仓储物流和生态环保各有2单，分别占比8.7%；能源基础设施有1单，占比4.3%。

可见，我国现行的公募REITs的基础资产目前是在关系国计民生的领域，还没有涉及到商业地产等领域。

图表 2：REITs行业分布（按数量）

数据来源：Wind，睿和智库整理

在资产类型方面，目前的公募REITs主要是基础设施、产业园、保租房等，而根据美国等发达市场的经验来看，包括酒店和办公楼等的商业地产也是公募REITs的发力点。所以，鉴于此，我国公募REITs的底层资产向酒店、零售和购物中心等业态的拓展是必然趋势。

图表 3：美国公募REITs底层资产构成

数据来源：艾瑞咨询

推出商业REITs试点的意义

近三年来，随着宏观经济下行、居民消费意愿减弱以及疫情的多点散发，商业地产出现客流量减少、空置率上升、现金流困难等情况，很多商场面临歇业或倒闭。

于是，越来越多的商业地产运营商将目光投向类REITs产品。11月上旬，百联股份(600827)便传来了好消息，“中联上海证券-百联股份第一期资产支持专项计划”获得上交所无异议函。

而这种以非公开方式向合格投资者募集资金，通过SPV投资于不动产资产的方式，以固收为主。而与类REITs不同的是，公募REITs是公开发行的证券化产品，以股权为主，能改善公司的资产负债状况，改善企业的现金流压力。

哪些公司迎利好？

主要利好商业资产较多，质地较好的公司。我们建议关注以下类型的地产公司：1）母公司有优质的涉房资产，如：中交地产(000736)（000736.SZ）等；2）头部央国企，如：保利地产(600048)（600048.SH），华润置地（1109.HK）等；3）优质的民营房企，如：万科A（000002.SZ）等；4）已发行REITs的房企，如：招商蛇口(001979)（001979.SZ），越秀地产（0123.HK）等。

图表 4:利好公司一览表

注：投资性房地产按20220630半年报计算

市值按20221209收盘价计算

数据来源：Wind

综上，商业不动产REITs试点上市，将能使部分房企回笼资金，增强现金流，改善资产负债表，无疑属于行业利好。

2022年第七届中国不动产资产管理峰会如约而来。组委会将年度主题确定为“修复信心、筑底启航”，意图通过年度大总结，与产业链上下游企业共同克服偏见，活在当下，筹谋未来！

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