首批公募REITs迎天量解禁！二级市场表现波澜不惊原因何在？机构专业人士为投资者深入分析解读

　　日前，首批上市的9只公募REITs迎来天量解禁。Wind数据统计显示，此次共有约22亿份基金份额解禁。

　　而关于这一消息，此前就早已被市场炒得沸沸扬扬，投资者普遍担心，新增的流通份额是不是会给对应基金在二级市场的价格表现带来不小冲击？

　　不过，实际结果来看，在解禁当天及次日，几乎所有公募REITs在二级市场的价格均未出现大幅波动，投资者们预期的暴涨与暴跌的情形都没有出现。

　　有业内人士指出，本次REITs解禁其实并没有影响底层资产的内在价值，而解禁后，REITs流通市值增加，令短期内二级市场交易活跃度可能会增加，进一步令投资人群体也趋于多元化，亦可能会促使二级市场价格向产品内在价值理性回归。

　　REITs天量解禁未必影响底层资产内在价值

　　6月21日，首批上市的9只公募REITs中的部分战略配售份额迎来解禁。Wind数据统计显示，此次共有约22亿份基金份额解禁，各只REITs的解禁比例在20%至52%之间不等。

　　据中泰证券统计，首批公募REITs的解禁规模占其总规模之比为31.65%；而从单个REITs看，解禁规模占各自总市值规模的比例在19.6%到52.0%之间。

　　中泰证券指出，解禁带来的最直接结果就是，各公募REITs的可流通份额大幅增加，首批公募REITs的可流通份额占全部基金份额比例平均在63.01%左右，其中几只达到了80%。

　　不过，从首批解禁REITs在二级市场上的表现来看，新增的流通份额并没有给其交易价格带来太大冲击，例如：本次解禁比例最高的基金——中金普洛斯REIT，其解禁份额达到了7.8亿份，而该基金在解禁后其价格甚至还出现了小幅度上涨。

　　华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆表示，公募REITs产品底层资产以长期稳定运营、稳定分红为特征，对应的内在价值也相对稳定，二级市场的交易价格最终还是围绕资产的内在价值进行波动。

　　莫一帆认为，解禁并不影响底层资产的内在价值。解禁后，REITs流通市值增加，短期内二级市场交易活跃度可能会增加，投资人群体进一步多元化，亦可能会促使二级市场价格向产品内在价值理性回归。

　　“前期获利较为丰厚的短线投资人可能会选择获利了结，对REITs产品二级市场价格有所冲击；但如果向下波动幅度大，对长线投资人也将是较好的布局机会。因此，二级市场的价格走势需要综合投资人和资金对长短期价值的博弈结果来判断。”对于此次解禁对二级市场带来的影响，莫一帆进一步解释道。

　　中泰证券也认为，从长期来看，解禁大幅释放公募REITs的流通份额，有利于促进REITs二级市场的交易活跃度和市场流动性。

　　REITs二级市场价格大涨不见得是好事

　　在今年初，由于外部因素的持续扰动，A股呈现了较为剧烈的震荡态势，在此背景下投资者的避险情绪急剧升温。

　　而公募REITs恰好以防御性质突出，且基建主体符合政策主基调的特质，在年初时获得资金追捧。

　　Wind数据显示，在目前已上市的12只公募REITs中，有10只在一季度于二级市场实现不同幅度的上涨，涨幅最高的达26.1%。

　　但事实上，对于REITs类基金来说，在二级市场的大幅上涨不见得是件好事，因为此类基金以获取基础设施项目收费等稳定现金流为主要目的，随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率将显著下降。

　　此外，部分公募REITs仍未摆脱当下疫情反复带来的负面影响。

　　博时招商蛇口(001979)产业园REIT在2022年一季报中称，万海大厦及万融大厦受深圳疫情及区域封控影响，一季度招商工作难度加大，出现新客户无法抵达现场看房、原储备客户转为观望状态等情况，整体租赁市场冷淡。同时，由于防疫工作与招商、运营工作同步开展，也在一定程度上造成了租金收入不及预期、管理成本超出预期等情况。

　　平安广州交投广河REIT在一季报中同样提到，报告期内，国内疫情多的频发，波及珠三角地区多个城市。2月初香港疫情加剧，东莞、深圳地区随后也经历了一波突发疫情，深莞两地相继实施了一段时间的封闭管理，广州地区也采取了相应的防控措施，2、3月份本项目车流量和路费收入受周边地区疫情管控影响出现明显下降。

　　在此背景下，于年初爆发的炒作公募REITs的热潮在后续逐步降温，部分REITs的价格甚至出现了一定回撤。

　　对此，莫一帆认为，如果二级市场价格出现比较大的回撤，可能是逢低布局的好机会；如果涨幅已经较高的部分产品价格进一步上涨，显著超出其内在价值，短期内不建议追高。

　　在莫一帆看来，公募REITs的投资还是要结合底层资产的内在价值、隐含的长期投资回报率、二级市场流动性，以及投资人自身的投资回报要求，进行综合考虑和投资判断。

　　新一批REITs产品陆续登场其中不乏爆款

　　眼下，在首批公募REITs迎来天量解禁的同时，新一批的REITs产品也在陆续发行。

　　6月21日，国金中国铁建(601186)高速REIT正式公开发售，根据发行公告，该基金采用向战略投资者定向配售、向符合条件的网下投资者询价发售、向公众投资者公开发售相结合的方式进行发售。

　　该基金的计划募集的基金份额总额为5亿份，其中，初始战略配售发售份额为3.75亿份，占发售总量的75%，面向公众的初始发售份额为0.375亿份，基金份额认购价格为9.586元/份。

　　从国金基金在6月22日发布的“提前结束募集并进行比例配售”的公告看，国金中国铁建高速REIT想必是引来了各路资金的踊跃认购，据和讯财经了解，国金中国铁建高速REIT在6月21日当天便获得逾百亿资金疯抢。

　　（图片说明：国金中国铁建高速REIT提前结束募集公告）

　　有业内人士指出，当前公募REITs新试点项目类型明显加快推进，加之疫情扰动的逐步缓解，诸如产业园区、生态环保等底层资产运营良好的REIT值得投资者重点关注。

　　中金公司研究部发表观点认为，REITs作为资本市场中补短板的一类品种，能够实现资本对于实体资产的配置，在高股息优质资产稀缺的宏观大背景下，在中期维度REITs作为大类资产仍具有较高配置价值，特别是对于保险、资管、养老金等长线机构投资者是一类较为理想的投资产品。