公募REITs:资本与资产市场的赋能新工具

张锐

作为一种全新的投融资工具，公募REITs（基础设施证券投资基金）已在国内资本市场闪亮落地。5月31日启动公众投资者发行后，首批9只公募REITs不仅当天全部售罄，每只都还实现超募，募集资金总额超过340亿元。

REITs的学名称为“不动产投资信托基金”（Real Estate Investment Trusts），是指原始权益人将资产或项目转化为标准化有价证券，即所谓的资产支持证券（ABS），在此基础上向社会投资者发行收益凭证公开募集资金。

REITs的实践始于美国，至今已有61年历史，而在亚洲,最早出现REITs的国家是日本，但无论是美国还是日本，REITs最先着床的场景都是房地产与物业项目，因此REITs在狭义上又称房地产信托投资基金。对于国内而言，REITs显然是一个“舶来品”，其中既吸取了美国的经验，也吸收了日本的精华。比如在管理模式上中国采取了美国的内部管理模式，即允许机构投资者直接持有ABS，而不是创建特殊目的公司（SPAC）来专门持有ABS的日本外部管理模式，但同时中国借鉴了日本管理模式中由专业资产托管人保管REITs资产与证券的做法；另外，从REITs发行端看，美国主要是公司型 REITs 占主导，即REITs发行方一般会是一个独立法人，而日本往往是契约型 REITs较普遍，即REITs 本身并非独立法人，只是一种资产，而从中国来看，显然两种都有，也就是采取了混合型证券化模式。正是由于REITs浸入了不少中国特色，其针对国内资本市场与资产运营市场的赋能自然会表现出别样的风情。

第一，REITs对基础设施建设优化与升级构成有力支撑。基础设施投资维系国内经济增长的重要动能，而且基础设施建设目前处于传统基建向新型基建切换的重要时期，也正是如此，REITs的落地从融资端形成了对5G、人工智能、工业互联网、物联网等新型基础设施建设的有效资金供给，基础设施投资布局在做到内部层级优化的同时也带动了经济结构的升级。

第二，REITs有助于盘活海量存量资产。理论上看基础设施本身就存流动性不强的缺陷，而且国内许多城市在一轮又一轮的基建中也的确产生了过度投资与资产闲置问题，存量资产流动性不足与资金利用效率不高的矛盾较为突出。但借助REITs这一市场工具，既可以为基础设施资产进行定价，也能为海量存量资产提供交易市场，从而提升存量资产的流动性与盘活存量资产。数据显示，目前国内的存量基础设施金额高达百万亿，如果能有1%的存量盘活，那就等于REITs盘活了一个高达万亿级别的基础设施市场。

第三，REITs能够有效降低政府和企业部门的债务负担。对于地方政府与企业来说，REITs作为直接融资工具，既可以提供退出渠道，降低宏观杠杆率与企业负债水平，也能使融资风险在多元主体和整个经济体系分散。而更为重要的是，从首批9只REITs产品看，50%面向战略投资者配售，封闭期最短的20年，最长达99年，这种投资主体与时间安排有利于原始权益人与管理者对底层资产价值的战略经营，从而为基础设施的融资构筑了一条持续稳定的通道。

第四，REITs可以进一步丰富资产管理市场的结构品类。数据显示，目前国内资管市场楷模为122万亿元,投资标的覆盖权益、债券、货币市场、黄金、商品等主要大类资产，但是不动产作为大类资产同时也是国内资本市场中等风险产品的供给则基于处于空白状态。按照REITs的交易架构，公募基金和底层资产之间是ABS，而通过加入ABS，公募基金便可突破限制直接投资不动产非上市公司的股权，甚至依据新规基础设施ABS要持有基础设施项目公司的全部股权，公募基金因此可以突破“双10限制”，即基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券，不得超过该证券的10%，以及一只基金持有一家公司发行的证券，市值不得超过基金资产净值的10%，由此驱动基金管理人做出更详尽与更周到的尽调，以及在此基础上的优秀标的选择，从而吸引更多资金入场。

第五，REITs为境内民众提供了一个较为理想的投资品种。因流动性较低，基础设施一直没有进入国内中小投资者的视野，而且原由金融机构发行的银行间REITs产品主要面向境外客户，并且还是属于私募融资属性的类REITs产品，比较之下，公募REITs显然为众多散户打开了一扇新的门窗。作为吸引投资人目光的一个重要点位，公募REITs具有分红比例高的明显特征，其中按照规定原始权益人必须将年度利润的90%拿来向投资人分红，加上基金增值的收益，投资者的盈利进账当然可以期待。按照美国市场过去 20 年的运作结果，REITs的回报率可达13%左右，不仅跑赢美国10年期国债收益率，也远高于标普500、道琼斯和纳斯达克指数，以此为参照，专家粗略推算首批国内REITs年化收益率大概可达到11%左右，明显强于3%～4%左右的10年期国债收益率，同时高出债券型基金收益率。