首批公募REITs箭在弦上，本月内发行完毕，资产配置新品种来了！

终于来了！在上交所和深交所审批通过后，5月17日，首批9单基础设施公募REITs项目正式获得中国证监会准予注册的批复，国内基础设施公募REITs的面世渐行渐近。

证监会官网显示，此次首批基础设施公募REITs一共9只，其中在上交所上市的有5单，分别为浙商证券沪杭甬高速、华安张江光大园、中金普洛斯仓储物流、东吴苏州工业园区产业园和富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金；在深交所上市的有4单，分别为中航首钢生物质、博时招商蛇口(001979,股吧)产业园、红土创新盐田港(000088,股吧)仓储物流、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金。

按照如此迅速的审批速度，首批9只基础设施公募REITs的发行已经箭在弦上，有基金公司向蓝鲸财经透露，公司正在在和渠道紧急沟通发行时间，预计在5月底前发行完毕，6月底前完成上市。

风险收益介于股票和债券之间

那么，最终面世的基础设施REITs将会是什么样的产品？具有怎样的风险收益特征？适合什么类型的投资者？

REITs（Real Estate Investment Trusts），即不动产投资信托基金，简单来说就是通过证券化方式将不动产资产或权益转化为流动性较强的标准化金融产品，在证券交易所公开交易。而国内试点的基础设施公募REITs，是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

因此，与普通公募基金不同，REITs的收益主要来自两部分：

1、高比例分红。基础设施公募REITs产品采取强制分红政策，要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，稳定的分红率类似于债券的派息，表现出债性特点，但强制分红并不等同于债券的固定利息回报。

2、交易差价。基础设施公募REITs采取封闭运作，但后续会在交易所上市交易，投资者可以在二级市场进行竞价交易。基础设施公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10%。

从已经申报的REITs产品来看，预计现金流分派率普遍在4%-12%之间，国金、浙商以及富国REITs还给出了内部收益率预测，基本在6%左右，超过传统国债、中高等级信用债投资的一般收益。

博时基金基础设施投资部基金经理表示，从风险收益特征来看，公募REITs介于股票和债券之间，风险特征比债券要高，不同的项目会有不同的风险等级。

平安基金相关负责人也表示，作为另类投资产品，公募REITs与股票、债券等其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。长期来看，REITs的长期回报率表现优异。

主要面向机构投资者

由于是首批基础设施公募REITs，项目的底层资产也均是经过层层筛选的优质项目，其中高速公路、产业园区是本次获批项目的主力，此外还涉及仓储物流项目、城镇固废处理、污水处理等基础设施补短板项目，9单项目估值合计超300亿。

其中，估值最高的是平安广州交投广河高速公路REITs，项目估值接近百亿，基金募集上限7亿份。据了解，该产品对应的基础设施项目为广河高速（广州段），位于粤港澳大湾区核心地段，项目全长70.75公里，是目前国内首批申报的公募REITs中估值及规模最大的一单。

“中国如此庞大的高速公路沉淀资产，通过公募REITs盘活是非常好的选择。”公募REITs具有权益型融资工具属性，在盘活存量资产的同时，可以有效帮助企业降低负债率。站在投资人角度，高速公路公募REITs是一款整体风险相对可控、分红较为稳定的理财产品，不仅适合机构投资人，对普通投资者也具有较大吸引力。”平安基金REITs有关负责人表示。

但从产品设计来看，基础设施公募REITs仍然主要面向的是战略投资者和机构投资者。

按照规定，公募REITs的首次发售，分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等多种方式。其中，战略投资者包括基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方，以及其它专业机构投资者，且原始权益人配售比例至少20%；网下投资者为证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、商业银行及其理财子公司等专业机构投资者，配售比例不得低于剩余份额的70%。也就是说，剩给个人投资者的配售比例最高只有24%。

以富国首创水务REITs为例，招募说明书显示，该项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于该次基金份额发售数量的51%，网下发售比例应不低于扣除向战略投资者配售部分后的 70%。

“从海外经验来看，个人投资者和机构投资者都会买REITs产品，由于投资期限较长且波动相对稳定，个人投资者通常会通过养老金账户来进行投资；但在国内，由于REITs产品设计较为复杂，普通投资者刚开始的接受度一般，该类产品的主要受众仍然是机构投资者。” 博时基金基础设施投资部基金经理补充道。

有基金公司人士透露，公司已经接到很多投资者的主动沟通，其中有不少银行理财子公司、保险、券商资管等机构投资者，反馈都比较积极。

“不同的REITs适合不同的投资者，比如像高速公路类的经营权类REITs，可能比较受银行理财、基金公司等机构投资者青睐，因为现金流稳定，波动风险相对较小；而产业园区、仓储物流等产权类REITs，因为会涉及到租约问题，现金流波动风险较大，就更适合风险偏好更高的投资者。” 上述基金公司人士透露。