大摩华鑫基金：政策严控持续加码 房企行业洗牌来临

　　随着中央重提“房住不炒”，二季度以来，地产行业融资收紧调控超预期，近期多家银行收到指导，要求对房企开发贷余额进行控制，同时，北京两家信托公司因资金违规进入房地产而被处罚，房产信托及ABS发行规模大幅缩水，加之对“地王”关注及监管力度的提升，地产融资监管高压或将持续。由于中央层面地产政策接近底部，7月份以来，房企拿地热情消退，核心城市拿地更受追捧，三四线热度明显下降。8月全国40大中城市供应土地规划建筑面积环比增速15.6%，同比增速-9.3%；成交土地规划建筑面积环比增速-32.4%，同比增速-23.5%，其中一、二、三线城市环比增速-36.4%、-38.1%、-25.8%；成交均价环比下降16.6%，成交总价环比下降43.6%。

　　百城土地供应建筑面积

　　资料来源：wind，摩根士丹利华鑫基金整理；数据时间：2019.6.9-2019.9.1

　　但我们也注意到，现阶段的降准以及市场所预期的降息，带来货币全局的宽松氛围，房地产行业虽然收到窗口指导，但整体仍能受益于宽货币。此外，由于今年以来宏观逆周期调节政策加码，地方财政支出压力增加，对地产依赖程度不容忽视。依照“因城施策”原则，包括湖南、河南在内的部分省份对房地产调控出现边际放松，而广东省通过提速三旧改造方式增加土地供应，体现了政府对房价窄幅波动的要求，房地产韧性犹存。

　　对于房企而言，由于营收及盈利显著滞后，2019年上半年，房企报表呈现收入、利润同步增长态势，主要为2017年前后市场相对高热度时期所销售的项目持续进入结转区间所致，房企盈利质量继续改善。但随后的地价提升及限价调控政策出台，预计后续结算项目的盈利能力将低于前期。2019年上半年，行业集中度环比一季度有所回落，主要由于一季度出现政策空窗期，行业旺销造成企业之间差距缩小，考虑到目前政策重新趋紧，融资分化下，龙头优势和行业集中度后续将持续扩大。

　　龙头/中型/小型房企营业收入同比增速

    龙头/中型/小型房企归母净利润同比增速

　　资料来源：wind；数据时间：2015.12-2019.6

　　随着房地产黄金销售期的到来，房企促销力度加大，三四线城市一些对资金回笼有要求的楼盘，已经开始调整销售价格。克尔瑞数据显示，今年8月29个重点城市商品房成交量环比下降6%，而25个典型二三线城市今年8月新增供应环比上升14%，房企之间的竞争较往年更为激烈，部分房企开始出售旗下地产项目，行业洗牌已经来临。（专栏作者：摩根士丹利华鑫基金固定收益投资部 曾格凯茜）