星石投资：如何看待重磅新规对房贷利率的影响？

　　25日，住房贷款利率规则发生重大变化，引发关注。

　　央行要求，贷款利率从以往按“基准利率”上下浮动，改为以最近一个月5年期的LPR（贷款市场报价利率）为定价基准，加点形成。

　　具体而言如下：

　　贷款利率下限：

　　首套房： 5年期LPR（4.85%）

　　二套房： 5年期LPR+60BP（5.45%）

　　实际利率：

　　首套房：5年期LPR+各省分行加点+具体分支行加点

　　二套房： 5年期LPR+60BP+各省分行加点+各家商业银行分支机构针对单笔贷款加点

　　点评：

　　LPR的形成机制近期也正进行改革，以帮助实体企业贷款利率下行。因此，有舆论认为，25日的房贷新政以LPR为下限，也或将引发涉房贷款品类利率的下行。

　　但是星石认为，整体房贷利率大幅上行或者下行的可能性都不大。

　　一方面在房住不炒的背景下，房地产利率下调不是政策引导的方向 ，所以未来大幅下降的可能性不大。

　　另一方面，LPR形成机制改革，主要目的在于疏通货币政策传导渠道，使实体经济的融资成本更趋合理化；所以，涉房贷款品种也不大可能明显上行。否则，涉房贷款利率太高，而其他行业贷款利率太低，中间的利差太明显，仍有可能导致资金流向房地产。

　　不过，从结构上来看，不同城市执行的实际房贷利率，可能会有一定差异。如前文所述，5年期LPR只是理论上的利率下限，具体情况要根据各不同城市的房地产政策、银行的加点来定。我们判断，今年以来房价上涨压力较大的城市可能会执行相对较高的利率，作为调控当地房价的重要工具。

　　五大实操指南

　　1、 短期来看，房贷新政与当前执行的基准利率基本一致，公积金贷款政策不变

　　当前首套房的基准是5年期贷款利率4.9%，二套房不低于5年期贷款利率的1.1倍即5.39%。新政下，首套房利率下限是5年期LPR（4.85%），二套房利率下限是5年期LPR+60BP（5.45%），所以对个人住房贷款的影响不大。而公积金个人住房贷款利率政策暂不调整，仍然按照首套房公积金贷款利率3.25%执行。

　　2、10月8日起，房贷利率=最近一个月5年期LPR加点，且合同期内加点数值固定不变

　　按照新的规定，从10月8日起，未来新增的房贷利率都是按照最近1个月的5 年期LPR加点来确定。

　　比如，12月初签订房贷合同，那么就参考11月20号公布的5年期LPR（假设4.85%），并在此基础上加点形成，假如房贷合同里面写明加100个基点，那么新的房贷利率就是5.85%。

　　并且，按照新规，“加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变”，也就是说如果签订房贷合写明加100个基点，那么30年的贷款期限内都不变，以后的房贷利率都是在5年期LPR的基础上加100个基点。

　　3、虽然LPR每个月都公布，但房贷利率重新定价周期不能低于1年

　　按照央行的规定，新的房贷利率调整的周期可以由贷款人和银行协商决定，但是重新定价的周期最短不能低于1年。也就是说，未来房贷利率可以1年调整1次，也可以30年都不变，这些都由贷款双方协商决定。

　　4、实际操作中，新房贷利率加点由三个步骤构成

　　第一、央行确定全国房贷利率的下限；

　　第二、人民银行各省级分支机构，根据档期房地产市场发展的情况，确定本地房贷利率加点的下限，但不得低于人民银行总行规定的下限；

　　第三、各家商业银行按照自身的经营情况、客户风险状况等，确定每笔贷款具体的加点数值，但不得低于当地人民银行规定的加点下限。

　　举例来看，如果一份二套房的购房贷款合同确定加点100个基点，那么，这100个基点可以看成由三部分构成：

　　（1）人民银行总行确定的不得低于5年期LPR加60个基点；

　　（2）人民银行各省分行按照当地的情况确定的加点下限。比如省级人民银行确定当地加点不得低于5年期LPR 80个基点，就相当于省级人民银行又增加20个基点；

　　（3）剩下的部分则是由各个银行根据每笔贷款确定的加点幅度，为20个基点。

　　因此，总的来说，这100bp的构成就是：100bp=60bp（人民银行总行确定）+20bp（人民银行省分行确定）+20bp（各家银行确定）。

　　5、再无房贷利率“打折”

　　按照央行的规定，“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。”

　　规定中“不得低于”的措辞意味着，新政以后再也没有房贷利率“按基准利率下浮”的说法了，破基准利率已成过往。