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“被温水煮”还是把握“新机遇”:私募股权融资迎来契机

2018-06-19 08:03:44 和讯名家 
  摘要

  转型股权投资、加强主动管理、寻找更好的内容并且进行更深度的捆绑,是把挑战转变为机遇的关键。

文 | 刘本迪
文 | 刘本迪

  来源 | 中国房地产金融

  2018年4月27日,经国务院同意,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、国家外汇管理局联合发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》(以下简称“资管新规”)。靴子终于落地。

  业内人士表示,资管新规是金融改革的重大事件,堪比房地产领域1998年的23号文和2003年的18号文。短时期内金融机构受到影响甚至是冲击,是不可避免的,方正证券首席经济学家任泽平在近期表示,“银行理财可能会大面积的消亡”。

  在瑞威资本北京公司总经理宋昊看来,资管新规是此前一系列政策的延续,其思路和要求是一脉相承的。

  “大的目标是引导资金‘脱虚向实’,具体层面是打击金融乱象。”

  房地产融资受影响

数据显示,2008年社会融资总额为38万亿元,2017年增至175万亿元,十年间增加了4到5倍,同期GDP只增长了2.6倍。业内人士表示,其背后是金融泡沫和金融空转。
  数据显示,2008年社会融资总额为38万亿元,2017年增至175万亿元,十年间增加了4到5倍,同期GDP只增长了2.6倍。业内人士表示,其背后是金融泡沫和金融空转。

  宋昊对《中国房地产金融》表示,资管新规打击金融乱象有两个核心要求:其一,信息透明;其二,用途限制。

  “资管新规明确了钱的性质,规定了能做什么、不能做什么。”宋昊说,“严管表外、影子银行,都是为了明确资金的流向。”

  “私募就去做私募股权,银行就去做债,表内的东西就是表内的东西,表外的东西就要剥离。”某私募股权基金的中层人士孙伟(化名)告诉《中国房地产金融》。

  孙伟同时表示,资管新规出台之后,私募基金做债,实际上已经被禁止了。这一方面导致房地产企业的融资成本急速飙升,另一方面导致其融资能力(数额)下降。

  某房企高管近期表示,今年房企最困难的就是资金,很多资金成本已经超过15%,但是很多资方依然不愿意出钱。

  另据了解,近几个月信托计划的规模增长明显,一部分原因就在于,房企的融资需求难以满足,加大了不同渠道的融资力度。

  “房地产是重资金行业,钱少了自然会受到冲击。”宋昊表示,这实际上是政策的延续,让资金更多地进入到实体经济里去。

  股权投资迎机遇

在宋昊看来,重资金、长周期是房地产的本源,但是此前国内的房地产短周期化,这一方面加速了城市化进程,另一方面也存在一些问题,“比如现在的养老、教育、旅游等项目,如果不沉下心来做长期安排,项目是拿不到手的,也不可能盈利。”
  在宋昊看来,重资金、长周期是房地产的本源,但是此前国内的房地产短周期化,这一方面加速了城市化进程,另一方面也存在一些问题,“比如现在的养老、教育、旅游等项目,如果不沉下心来做长期安排,项目是拿不到手的,也不可能盈利。”

  资管新规的出台,一定程度上,让房地产行业回归其长周期的本源。

  “长周期的项目,一定要长周期的资金来匹配,这样一来就要去做股权融资了。”宋昊说。

  孙伟表示,资管新规的核心要求之一——打破刚兑,实际上也是要求发展股权融资。

  “资管新规对市场上几乎所有的金融机构都有影响,因为现在大部分金融机构都在做债权。”歌斐资产房地产基金合伙人谭文虹,在近期对包括《中国房地产金融》在内的媒体表示,“为什么要把表外的压到表内,因为表外的几乎都是债。”

  据了解,目前市场上的债权周期,大多是在2年以内,3年几乎是极限,这并不匹配上述的养老、教育、旅游等项目的长周期。

  实际上不仅仅是房地产,转型发展股权融资,已成私募行业公认的发展方向。

  但是做股权,意味着更大的风险,这对私募机构的专业性提出了更高的要求。

  “股权投资是不容易做的决策,资管新规鼓励市场上真正有投资管理能力的人,为资产本身买单。”谭文虹说。

  “股权投资一方面要求更高的专业性,另一方面要求更多的内容做支持。”宋昊表示,对于瑞威资本这样的偏股权投资的机构来说,资管新规的影响有限。

  寻找优质内容

众所周知,国家大力发展住房租赁市场,长租公寓行业受到广泛关注。而长租公寓,正是宋昊所说的“内容”,上述的医疗、教育、旅游,实际上也属于内容。
  众所周知,国家大力发展住房租赁市场,长租公寓行业受到广泛关注。而长租公寓,正是宋昊所说的“内容”,上述的医疗、教育、旅游,实际上也属于内容。

  对于私募如何应对资管新规,宋昊表示,其一是加强基金的主动管理能力,其二是找到更好的内容,“单靠传统业态,已经没有办法满足我们的需求了,我们还会去做新兴业态。”

  而要把内容(或者说新兴业态)做好,资金只是必要条件,除此之外,如何运营内容同样重要。正如联合办公企业“优客工场”的创始人毛大庆所说,进入存量时代,运营者变得越来越重要。

  宋昊表示,目前资金方与运营方的结合,有两种主要的方式:

  其一,资金方重资产持有物业,然后往里面装内容,即寻找合适的运营者;其二,直接投内容,然后带着内容找资产(物业)。

  “找到更好的内容,并且与内容进行更深度的捆绑,是地产基金的一个发展方向。”宋昊说。

  跟其他金融机构一样,私募基金不可避免地受到资管新规的影响。转型股权投资、加强主动管理、寻找更好的内容并且进行更深度的捆绑,是把挑战转变为机遇的关键。

    本文首发于微信公众号:中国房地产金融。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:季丽亚 HN003)
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