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星石投资:房地产调控再升级 "金九银十"还会再来么?

2017-10-12 16:55:29 和讯基金 

  九、十月份向来是房地产销售的旺季,但是今年的“金九银十”显示出别样的冷清。从成交数据上看,今年国庆前一周,一、二线城市一手房成交面积较去年同期下降50%左右,三线城市则较去年同期下降了36%。距离“9.30调控”已经一周年,房地产政策经历了怎样的演变,未来又将走向何方?

  本轮调控至今,全国上百座城市发布了二百多个房地产调控政策,从限购、限贷到限价、限售、限商,调控手段层层升级,短期需求受到了严重冲击。依据政策密集出台的时间可以把本轮房地产调控分为三个阶段,分别是2016年的“9.30”(调控1.0)、2017年“3.17”(调控2.0)和今年的“9.30”(调控3.0)。

星石投资:房地产调控再升级

  数据来源:WIND

  调控1.0:限购+限贷+限价,供需两端直接上锁

  与前几轮房地产调控相似,本轮调控依旧始于“结果管理式”调控手段——限购、限贷、限价,一、二线城市成为调控重点。去年国庆期间,北京“京八条”出台后,限购大潮席卷其余一、二线城市,18座城市出台限购政策,16座城市出台限贷政策,直接抑制住了房地产价格大幅上涨,其中,一线、二线、三线城市10~12月的价格环比涨幅分别为3.3%/0.5%/0.1%、2.9%/1.6%/0.5%、1.1%/0.9%/0.7%。

  表1:“调控1.0”政策工具包(以北京为例)

措施

详情

限购

新政规定不得向已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5()以上缴纳社保或个税的非本市户籍居民家庭出售房产。

限贷

首套普通自住房的首付款比例不低于35%,首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外);二套普通住房、非普通自住房首付款比例分别不低于50%70%

限价

对住宅备案价格进行双重限制

  来源:根据新闻资料整理

  调控2.0:限购+限贷+限价+限售+限商,楼市显著降温

  为了抑制房价周期性“龙抬头”,今年3月,限售、限商政策重磅出击,标志着楼市调控进入2.0时代。此轮调控升级中,20余座城市进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”,在“因城施政”的指导下,北京、长沙等热点城市更是将原先的限购、限贷措施进一步升级。

  限售政策是本轮房地产调控最有力的武器。不同于限购和限贷,限售政策并不针对当前的购房行为,而是通过剥夺购房者短期内出售房屋的可能性来抑制炒作需求,从而在较长时间内冻结房地产交易。据不完全统计,截至9月底,全国已有36个城市出台“限售”政策,其中,“限售”期为2年的有20个城市,“限售”期为3年的有12个城市,“限售”期为5年的有3个城市,保定则为限价土地建设的商品住房加上了10年的限售期。

  “限商”则堵住“限购”的又一大漏洞。“限商”的核心是指限制开发类住宅产品。所谓“类住宅”是指开发单位将商业建设用地通过住宅化的设计而形成的一种住宅替代品,又称“商改住”,包括酒店式公寓、LOFT、SOHO公寓等。“类住宅”由于总价低、不限购,因而受到投资客青睐。但是今年以来,一线城市全面限商,南京、成都等二线城市也都出台了商改住整顿措施,其中北京、广州个人目前已无法购入“类住宅”,已购群体的转让也受到严格限制;上海、深圳暂时只针对开发商进行限制,主要对违规建设和销售价格进行管控。

  整体看,“3.17”之后,一线城市成交全面萎缩,环比价格自2015年以来首次出现下降。以北京为例,自今年3月以来商品住宅成交金额当月同比跌幅均在40%以上,截至今年8月成交面积累计同比下降58%;从价格上看,北京二手房价格整体调整非常明显,从今年3月至今二手房均价跌幅3.91%左右,部分区域房源价格跌幅超过了15%(数据来源:北京房产网),目前的价格大约回到了春节前后水平。

  表2:“调控2.0”的工具包

措施

详情

限售

 

2年限售期

厦门、福州、广州、青岛等为代表的20个城市

3年限售期

北京、杭州、启东、惠州等12个城市

5年限售期

西安、沈阳、石家庄

10年限售期

保定

限商

(代表性一、二线城市)

北京

1)不准将贸易办公类项目私下改变为住房等用途;

2)规定开发企业在建(含在售)商办类项目,不得将房屋作为居住使用。

上海

明确办公用地不得建设公寓式办公楼,商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。

成都

严禁新建商业、办公类项目(含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分)改变为居住用途。

南京

商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计。

限贷升级

提高二套房首付比例

家庭拥有1套房,及无住房但有贷款记录的,首付款比60%,非普通自住房的首付比例80%。暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的贷款。

房贷利率收紧,从取消优惠升级为上浮房贷利率

12017年以来,北京市场房贷利率至今共调整了5次,分别是8.5折-9折-9.5折-基准-上浮5%-10%,二套房则上浮20%

2)上海首套按揭利率上浮5%~10%,二套则在11%~18%不等。

3)二线城市也不例外,青岛、天津等城市首套房贷款利率最高上浮10%

监控消费贷流入房地产市场

防止消费贷款违规流入房地产市场,重点针对一线和热点房地产城市。

  来源:根据新闻资料整理

  调控3.0:购租并举,长效调控机制已在路上

  这一年,楼市调控经历了两次升级,但调控却并未放松。9月22、23日内,9座城市(武汉、南昌、重庆、西安、南宁、长沙、贵阳、石家庄、无锡)集中颁布楼市调控政策,多个城市继续推出限售政策或是延长限售年限,购租并举、共有产权等试点政策也相继出台,标志着本轮调控进入3.0阶段。

  结合之前调控1.0和调控2.0,我们可以绘制出这一年以来调控的轮廓:

  因城施政,调控范围逐渐由一线下沉

  从调控区域上看,前两次调控升级后一线城市价格调整明显,但二、三线城市整体房价仍在上涨,因此9月出台楼市新政的9座城市多为房价涨幅迅速、库存压力不大的中西部二线省会城市。

  购租并举,短期调控与长效机制结合

  从调控手段来看,一年以来监管层先通过推广限售、升级限购限贷打击短期炒房需求,然后通过长效机制建设解决居民长期的刚需问题。北京、上海等一线城市短期炒作的趋势已经得到较好的控制,目前已进入长效机制尝试阶段:例如,对于中低收入居民房租负担较重的问题,政府加大租赁房源的供应并规范现有租赁市场;对于有购房刚需但难以承受当前房价的居民,监管层设计了共有产权机制;对于非户籍居民,在共有产权和租售并举制度上都给予了一定支持,力求兼顾各方需求。

  楼市未来怎么走:调控不能停,长效机制是关键

  回望过去的一年,“五限”之下一线、二线城市的房地产市场调控成效初显,但这种短期调控只是手段,不是最终目的,其作用是为长效机制的推出争取时间。

  参考发达国家的经验,德国的房价能够保持长期稳定,很大程度上得益于其居住导向的住房制度设计。德国租赁市场居主导地位,一半以上的居民通过租赁解决住房问题,主要得益于其住房制度的三大特点:

  1)对住房供给方,通过立法保障对土地供应、贷款等方面的政策性补贴,调动社会各方加快建设公共住宅的积极性;

  2)对需求端,立法进行租金管制减轻租房负担,保障租房者居住权益,并通过均衡配置社会资源强化租购同权,尤其是教育方面,在各学区内实行教师轮岗,保障区内师资力量均衡,杜绝“学区房”现象;

  3)通过“先存后贷”的合同住房储蓄制度限制居民加杠杆。居民贷款前根据需要与住房储蓄银行签订贷款合同,每月按约定存钱至合同金额的40%-50%以上才能取得贷款权,这意味居民贷款利用规模仅为储蓄金额的2倍。中国的住房公积金制度的贷款利用规模则远大于德国,在上海这个数字可达40倍。

  展望未来,短期来看,我国国情的特殊性使得房价居高不下的现状可能难以改变,但是随着调控从一线下沉到二、三线城市,调控措施不断升级完善,房价暴涨的局面终将成为历史;长期来看,目前我国长效机制已在路上,房地产税法已被广泛讨论,《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》的出台也意味着我国向租赁时代迈出了一大步,未来如果能够实现从供给侧增加租赁住房供给,从需求侧引导住房观念转变,政策上推进租赁与购房的居住权益逐步对等,我国住房市场供需矛盾将逐渐走上良性发展的道路。

  

(责任编辑:于振冬 HF103)
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