和讯财经端 注册

王健林这一局 孙宏斌赌赢的奖励是封神榜

2017-07-11 11:14:29 和讯名家  阿尔法工场

  融创中国一直是我极力推荐的公司,因为看好其并购模式能抓住地产集中度提升的趋势,以及能审时度势地掌握好地产周期性节奏。

  然而,最近融创风波不断,先是爆出乐视的大窟窿未填,今天又发布公告:豪掷295.75亿收购万达文旅城91%的股权及335.95亿收购76个酒店。

  研究过商业地产的朋友应该知道,商业综合体的酒店是比较难赚钱的。除了国际知名酒店连锁品牌,可以输出品牌和管理,走轻资产化路线,其余商业地产企业的酒店大部分是亏损的。

  这件事情,我想孙宏斌显然比较清楚。

  记得2017年5月,我参加融创的股东大会,在现场听到孙宏斌说自持商业地产“账算不过来”,态度很明确。

  当时孙指出:一、我们资金还是少,还是有很多快速增加市场份额的并购机会,不想把资金压在这上,自持可以往后放放。

  二、算账的话不划算,利息5%、6%,回报率只有3%、4%,这是我们不愿做的事,而且也看不到回报率未来会明显提升。自持的租金需要交30%-40%的税,剩下的回报率很低。

  这里面,他应该泛指商业,包括购物中心、酒店、办公楼。但是其要义是说,自持是重资产,我们还是希望做轻资产,高流转的住宅。

  这次,相信了解孙宏斌思想的小伙伴都看晕了。

  那么为什么融创会舍得巨资购入酒店?

  正面解读这么矛盾的事情,有些难。那可以从另一个角度看,也许会有线索,就是从万达的角度。最少万达在此次交易中,很可能有两大显著的收益。

  第一,万达很有可能缺乏资金,而融创起到了输血的作用。万达广场扩张速度在商业领域绝对是No1,市场一直存在对其资金链稳健性的担忧。

  但是和万达令业界望尘莫及的扩张速度比,其海外并购更胜一筹。

  2012年,以26亿美元收购美国第二大院线AMC,之后又先后收购马德里竞技队,投资西班牙、芝加哥、悉尼和伦敦的大型商业物业。2016年1月,万达又签署协议投资100亿美元在印度造成。

  注意,这些是在海外购买资产,而负债留在国内。

  6月末,网上爆出所谓银行内部邮件。大意为,银监会紧急电话,要求紧急排查海航集团、安邦集团、万达集团复星集团境外投资的借贷风险。这才有后来万达债券被抛售的一幕。

  可以推测,万达被银行要求还债,而其海外资产还无法变现,流动性压力骤然提升。

  业内谁最快?当融创莫属!天津星耀股份这个项目,谈判到签约就一两周,孙宏斌在股东会上如是说。

  拿到钱以后怎么办?王健林称:“其实万达商业的负债并不算高,通过这次资产转让,万达商业负债率将大幅下降,这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款。”

  那么能做到迅速救火,我相信价格还是有相当的实惠的。速度是要支付价格的。

  第二,万达需要上A股,必须要割掉重资产的地产业务,专注文化等轻资产业务。万达商业不希望被划入房地产板块,目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态。保留地产业务,就相当于无法上A股。

  无法上A股,就没法股权融资,没法进一步降低负债水平。只能眼看着恒大大降负债,股价飞涨。

  目前,万达商业IPO的审核状态为“已反馈”。反馈了什么?可想而知。

  万达的好处是非常清晰的,回过头来说融创。融创的好处呢?

  第一,融创收购万达商业资产,对其乐视影业有巨大好处。

  几天前,贾跃亭再爆资金窟窿危机,已将乐视控股所持有的乐视影业的99.94%股权质押给融创。融创在乐视影业的股权比例,已经由此前的15%,增持至21%。未来孙宏斌或有望成为乐视影业第一大股东,最高拥有乐视影业42.79%的股权,而贾跃亭则面临出局。

  面对是否会取代贾跃亭的疑问时,孙曾经给出清晰的答案:“我的特点是,我不干别人的活”。然而,赶鸭子上架,既然归到自己旗下,也就不得不想办法。万达有院线,乐视有内容,两者完全可以互利共赢。

  第二,融创看上万达文旅城大量、廉价的土地。

  13个万达文旅城是什么体量?计划总投资5000亿元,总占地面积3386万方。融创现在有多少土地储备?根据今年6月初的信息,融创有13000亿元货值的土储,权益部分9000亿元,包括未结转的预估面积为9000万方。 由于信息有限,还不得而知万达文旅城的开发程度和后续开发、改造成本。

  体量是非常之大,那么价格划不划算?星耀五洲项目,102亿左右收购了235万方的天津超大盘。而万达13个文旅城所在位置包括西双版纳、南昌、合肥、哈尔滨、无锡、青岛、广州、成都、重庆、桂林、济南、昆明、海口。地段不如天津,但是300亿的价格相对如此之大的体量,目测还是比较划算。

  王健林曾指出,万达城是唯一存在住宅的业务板块。住宅是融创的主业,其余部分该如何处理?这笔账,孙能否算得清不得而知。但是,常识告诉我,万达需要速度,就一定会折让价格。

  这让我想起孙宏斌投资乐视,而乐视在其“不差钱”的阶段,接二连三收购土地储备。有报道称,乐视一共拥有25920亩的土地。看样子,孙的投资,无论是电影、电视,总是要包括土地的。

  行文至此,我还是觉得孙宏斌收购万达的资产,从大帐上算还是划算的。大帐是说,价格与土地的关系,是划算的。

  但是,也真心替孙捏了把汗。

  以土地储备体量来看,融创冲进行业前三指日可待。

  但是,在地产融资环境趋紧,地产调控高压不下的环境下,融创会不会消化不良?融创是火中取栗还是探囊取物,我们只能拭目以待了。

  本文首发于微信公众号:阿尔法工场。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:赵艳萍 HF094)
看全文
和讯网今天刊登了《王健林这一局 孙宏斌赌赢的奖励是封神榜 》一文,关于此事的更多报道,请在和讯财经客户端上阅读。
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

热门新闻排行榜

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。