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广发基金邱炜:资产多元配置 美国地产有投资机会

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欢迎发表评论 2013年07月22日10:28 来源:和讯基金 

  主持人:观众朋友们大家好!欢迎来到今天的基金会客厅。今天我们请到了广发基金的基金经理邱炜先生,您好邱先生。简单介绍一下邱炜先生,他是统计学博士,现任广发标普全球农业指数基金以及广发纳斯达克100指数基金的经理,拟任广发美国房地产指数基金经理。您好邱先生。

  邱炜:您好。

  主持人:投资中国房地产与美国房地产哪个更安全?

  主持人:今天我们来聊聊最近一个热点话题——房地产市场。对于房地产市场来说,国内的房价越调控房价越高,消息指出,与国内房地产市场相比在2012年中国买家购买美国房地产近123亿美元,近7成的中国购房者付款方式直接是现金支付。在国内房地产遇到一些瓶颈的情况下去投资国外,您是怎么看待这个现象的?

  邱炜:这个现象也是相对来说是比较正常的。这部分人我个人把他定义为相当于中国的刚需在美国去投资房地产。怎么理解这个说法呢?这部分人首先是一些先知先觉的个人或机构去美国买房子。为什么买房子呢?比如子女在美国要读书上学,需要长期的居住,或者他们移民,或者他们在美国有生意往来、有实业和贸易往来。

  对普通的投资者和老百姓来说直接去美国买房相对比较困难是比较大的,但这一小部分先知先觉的人已经看到了美国房地产投资机会和未来发展空间。

  主持人:国内的房地产和美国房地产来说哪个升值空间更大一些呢?

  邱炜:从升值空间的角度来看的话,我比较倾向美国的房地产会更安全一点,发展空间也大。为什么这么说呢?大家说中国的房地产是不是空间已经没有了,我其实自己也不这么认为,中国的房地产市场可能还是能继续发展的,毕竟我们的房地产市场整个发展也就十多年,尤其是最近三四年发展相对比较密集。中国的一些大城市尤其是核心城市的核心商圈,这些房地产的价格还是能往上涨的,因为稀缺,会比较紧俏。

  美国房地产毕竟经过2007年这一波大幅下挫大概平均跌了有30%,所以,现在这个位置相对来说是比较安全的。反过来看中国房地产虽然说未来还是有空间的,但是大家也看到了我们国家的房地产没有经历过一个比较健康的调整,所以,过去多年的高速的涨幅相对累计了不少的泡沫,我个人觉得从风险角度来看,投资美国房地产相对来说会使你更安全、更安心。

  主持人:更具有一定的潜力。

  邱炜:对。

  中国首只投资美国房地产指数的基金

  主持人:刚才我们说了有一部分人是为了子女教学、移民或者为了投资通过实体的方式购买了美国房地产。对于做二级市场,我们不可能去美国买块地、买所房子,但也有一种方式可以间接的投资于美国房地产,比如投资于REITs。您给我们介绍一下什么是REITs,怎么投资呢?

  邱炜:说到REITs,中国的投资者和中国老百姓相对比较陌生,因为这种形式中国现在还是没有的。但是在国外尤其在美国发展已经长达四、五十年了,相对成熟了。其实很简单,中国房地产市场未来发展到一定阶段必然会出现REITs。REITs的意思是大家在玩存量房,存量房怎么玩?把存量房进行管理、出租、并购这类的。REITs到底是什么意思呢?说得非常直白点,其实就是把一个实物房子和物业进行份额化,然后把这个份额拿到交易所上市,这就是REITs。

  主持人:市场上也有一些投资于美国房地产的基金,广发美国房地产基金有一些与众不同,是我国第一只投资于美国REITs指数的基金,您给我们介绍一下有什么优势呢?

  邱炜:首先看我们的基金名称叫做房地产指数基金,我们投资的是美国房地产,但是和以往发的任何一个基金有显著不同的地方,我们所投资的不是上市的股票,它是以REITs指数特殊的形式,其实就是在投资交易所上市的实物房子的形式做成一个指数。当前REITs指数大概有125个成分REITs,分别布局于不同的行业。比如有些是专门进行写字楼打包上市的物业,有些是商场零售中心、购物中心打包的REITs。有的是医院、老人院、护理院这种医疗保健机构进行打包去上市的REITs。所以,我们这个指数基本是涵盖了所有美国房地产的各个子行业,相对来说是非常主流的一个产品,覆盖了美国整体房地产市场的98%的市值。

  主持人:那可以说是面面俱到各方都关注到,避免了非系统性风险吗?

  邱炜:它相对于是一个主流产品,因为我们要投资一个行业可能相对要找一个主流的,你追踪的就是这个行业的主流趋势。

  主持人:可以这样理解是一个平均数,享受了平均上涨的收益?

  邱炜:对。

  中国房地产的绝对价格为何叫人担忧?

  主持人:今年我国经济形势属于缓慢复苏,下半年有很多人分析难有系统性机会,比如有可能出现结构性机会、行业板块的一些机会。因此是海外市场也成为大家关注的焦点,对于国内的投资机会来说,对于中国的房地产您是怎么看的?

  邱炜:中国的房地产机会还是存在的,从绝对价格来判断我个人还是比较担心的,因为很 可以从一个简单数据来判断,例如:我们用中国老百姓的平均收入和均房价来相比,这个数据是很惊人的。因为我之前看到一个数据,比如在北京老百姓买一个平均面积的房子,大概需要这个老百姓平均25年的收入才能买到。但是在美国一个家庭买一个中值面积的房子,也就需要6、7年的时间。就算在大城市纽约、旧金山老百姓买一套公寓,可能10年、最多12年左右就可以了。所以从绝对价格上我个人还是有一点担心。

  但中国的市场确实是一个巨大的市场,需求非常旺盛。老百姓尤其是一些中产阶级或企业家,对于一线城市甚至是北京、上海、广州、深圳这些大城市,对于核心商圈的物业需求性还是会比较旺盛。所以,我个人还是看好这些核心地段的物业的价值,但相对于其他的一些,比如于郊区,再比如三、四线城市的房价,我个人还是有些担心。

  主持人:也就是说中国的房价会在这种大浪淘沙中会出现一些分化,比如说商业板块核心地段会有一定的机会,因为这个位置非常重要。核心地段,可以说应该有选择的配置。

  邱炜:对。

  主持人:在现实生活中大家对美国房地产了解很少,毕竟我们隔着很远的距离。对于这个概念,比如我们要举一些事例和数据,能否介绍一下美国房地产指数的收益情况和其他具体信息呢?

  邱炜:我们这个指数建立于1995年到现在超过于18年历史,在过去18年中我们这个指数的总收益,截止到去年12月30号的总收益大概是600%以上,这样算下来年化收益可能在11%以上。我们看这个数据是比较惊人的,因为连续18年年化在11%以上。们经常看到各种各样的理财产品都说年化多少,但相对美国REITS指数可能是比较短期的。我们这个产品所跟踪的指数是在一个相对比较长期的过程中,过去18年。而且我们分析过去18年每一年指数的收益相对来说是比较稳健的。它不是在某一年、某几年指数暴涨带动了这个指数能够有年化11%的收益,而是每一个年份相对来说都比较稳健。这个指数过去18年的年份中有4年出现了负收益,剩下的14年都是正收益。在这14个正收益的年份中,基本上80%的年份是两位数,平均是在15%,经济繁荣周期的时候有高达20%,甚至有30%的收益。剩下那4年的负收益呢?其实是在1998、1999年,2007、2008年。这4个年份我一说大家就知道是发生什么事了,是过去20年美国历史上发生的最严重的经济危机的两次时间。所以,我个人感觉其实因为我们背后投资的是实物的房子,不是一个企业。所以,由于房子的本性所决定的,只有在经济发生非常严重的系统性风险的时候房价才可能出现下跌,房租才可能出现下跌,。在其他大部分的年份里,只要相对来说经济比较平稳或者经济没有出现大规模的衰退的风险,其实房价是稳定上涨的,这个大家都很好理解。因为过去中国的房地产发展历史,大家明显感觉到房地产每年都会上涨,而且租金也会每年上涨。不会出现在经济平稳,房价上涨的情况下,租金会下降。这一点大家无论是当过房东或者当过租客的人会很清楚的感受到。

  所以,基于这两点,我们这个指数在长期看来,在前期经济相对比较稳定的情况下,是能够稳健上涨的,可以说这是它的一个基本属性。

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