丹尼斯-米切尔:REITs受益于动荡市场

2011年09月10日15:46  来源:证券市场周刊  作者:王存迎
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  【《证券市场周刊》记者 王存迎】丹尼斯·米切尔(Dennis Mitchell),Sentry投资管理公司的投资总监和高级经理,他于2005年加入Sentry投资管理公司,并逐渐成为房地产和基础设施投资团队的负责人。他在金融业拥有超过十年的投资管理经验,连续两年获得了布伦丹·伍德国际金枪奖(2009年和2010年)。他拥有劳里埃大学的工商管理学士学位和约克大学的工商管理硕士学位。

  丹尼斯·米切尔(DennisMitchell)是Sentry投资管理公司的投资总监和高级经理,是Sentry房地产投资信托基金(SentryREITFund)的基金经理。丹尼斯在房地产行业已经具有超过10年的投资管理经验,被认为是加拿大房地产投资领域的权威人士之一。

  Sentry房地产投资信托基金的投资目标是,通过投资房地产投资信托基金(REITs)以及投资房地产企业的股权来获得稳定的现金收入。在该基金的说明书中,其投资策略与投资目标一致,“基金主要投资于房地产投资信托基金和普通股票;主要集中于房地产行业,涉及到持有、管理、开发、融资和以其他方式参与住宅或商业房地产;也可投资于由房地产公司、政府以及其他信用主体发行的固定收益证券,投资于外国证券的金额不超过基金资产的50%。”目前,该基金主要投资于加拿大和美国的房地产市场。

  Sentry房地产投资信托基金适合于那些正在寻找一个稳定的收入来源,希望投资于房地产行业,不关心短期的价格波动,愿意接受中等程度的风险,并且计划长期持有的投资者。

  米切尔最近发表了自己管理的基金的2011年半年报和7月月报,下面是部分内容的摘录。

  经营业绩

  2011年上半年,大多数股票市场的波动性加剧。由于美欧债务问题的不确定性,以及受美国第二轮量化宽松政策在6月30日截止的影响,股市一直受到压制。但截至2011年上半年,Sentry房地产信托投资基金的A、F和I系列分别有着8.5%、9.2%和9.8%的收益。相比之下,加拿大的S&P/TSX房地产指数较上年同期上涨了9.2%。尽管经历了波动,美国和加拿大的房地产行业在今年上半年仍然表现良好。现在物业的平均入住率都高于96%,施工和在建面积表明新的供应将继续吃紧。与此同时,需求正逐步回升,企业正在温和增长,外国公司也在继续寻求在美洲的机会。

  我正在继续减少中型企业的投资,并更加集中于大型知名企业,以此来提高投资组合的质量。这也改变了我的投资组合,比如写字楼地产投资信托基金(officeREITs)占比从18.38%增加到22%,主要是因为对两家美国企业进行了投资;现金占比从2.12%增加到4.88%,主要是为了减轻第二轮量化宽松政策结束带来的风险。

  2011年6月30日,美国第二轮量化宽松政策结束,是否会出现第三轮量化宽松政策,还不能确定。2011年8月5日,标准普尔将美国长期债券从AAA降低至AA+。这一举动已在全球市场上产生了直接的负面影响。尽管由于众多事件,市场的波动性增加,Sentry房地产信托投资基金依然会专注投资于高质量、有着稳定现金收入、低负债,并由优秀团队运营的房地产企业或房地产信托投资基金。在机会出现时,我将投入手中的现金,在具有吸引力的估值区域买入高质量的房地产证券。

  最近的市场环境

  从最新的市场环境来看,第二轮量化宽松政策的结束最终未对美国国债收益率带来太大影响,7月份国债收益率下跌了37个基点,收于2.79%。标准普尔对美国国债的降级也没有对美国国债的收益率带来重大影响。

  美国就业增长是静止不前的,住房价格也在继续下跌,油价低于90美元,失业率回到9.2%。因此,我认为,即使美联储维持联邦基金利率两年保持在零水平,通货膨胀也不会太令人关注。我们将等待看看美国是否会实行第三轮量化宽松政策,但我认为,美国的现实将会是继续的低增长,市场波动性也将增加。

  欧元区则仍在经历“2008年”时刻,区别在于,它们已经将几个银行的危机变成了几个主权债务的危机。希腊已经实行了技术性违约,但并没有触发其CDS合约。葡萄牙和爱尔兰可能是下一个危机源,但真正让世界担心的是意大利和西班牙。此前曾有传言,法国将失去其标准普尔AAA评级。据国际货币基金组织(IMF)的数据,法国的债务与GDP的比例约为84%,美国则为93%。但是,考虑到加拿大的82%、英国的77%,如果法国被降级将导致一系列的国债信用降级。

  在这种全球经济增长放缓和主权风险增大的背景下,我想指出的是,美国公司第二季度取得了强劲的盈利增长。据彭博社报道,71%的标准普尔500家公司取得了良好的收益,平均超预期6.5%。美国公司在过去三年里已经降低了杠杆,增加了现金水平,并将自身头寸风险降低。现在困扰美国的问题是主权风险(市、州和联邦预算和债务风险),而不是企业风险,这已经不同于2008年的情况。截至2011年7月29日,标准普尔500指数的股息收益率比美国的10年期国债收益率要高,美国的四个公司,包括强生公司、埃克森美孚、微软和ADP公司现在的信用评级比美国政府的都高。鉴于美国公司资产负债表的稳健性(苹果公司持有的现金已经超过美国政府),我们觉得,在美国,股票市场的波动性并非代表了经营风险的上升,而是表明存在长期的买入机会。

  投资组合审查

  截至7月31日,S&P/TSX指数代表的加拿大房地产投资信托基金指数自4月以来基本持平,但年初至7月31日的增长仍高达15.2%。美国的房地产投资信托基金,由摩根士丹利房地产投资信托基金指数衡量,与其早些时候的涨幅相比,下降了1.8%,年初至7月31日的回报是12.1%。

  日本投资到美国房地产投资信托基金的资金流一直在持续,没有任何迹象表明其在减弱。Sentry房地产投资信托基金的资产也在持续增长,该基金年初的净值为6.98亿美元,2011年6月30日的净值为8.64亿美元,7月一个月又增长了886万美元。

  最近表现比较好的房地产证券是美国校区联盟(AmericanCampusCommunities)、西蒙地产集团和Cominar房地产投资信托基金,7月份分别增长4.8%、3.7%和2.7%。美国校区联盟是全球最大的以学生公寓为主体的房地产投资信托基金,其内部管理一直非常优秀。面对的竞争较少,并且其客户有着较短的租约时间和较低的价格敏感性。西蒙地产集团是世界上最大的房地产投资信托基金,其投资组合拥有众多分布于美国、欧洲和亚洲的商场和直销中心。最近与卡洛威(Calloway)的合资,以及其本身强劲的收入增长,带动其证券价格上涨。Cominar是一个运转良好、结构合理的房地产投资信托基金,与同行相比,价格更便宜。

  前景值得看好

  最近的市场回调已经使得加拿大房地产投资信托基金交易价格下降到15倍FFO(REITs采用P/FFO估值。FFO是在传统的净收入加上折旧和摊销,调整非重复性项目,如由资产销售而产生的收益或损失。具体计算公式为:FFO=源自房地产的净收入+房地产的折旧和摊销-(公司的管理费用+利息)),并达到了资产净值的区域。美国房地产投资信托基金交易价格回到18倍FFO,并达到资产净值的5%折价水平。

  我们并不怀疑,全球经济环境将面临很多困难,并且在挑战中继续前进,但是,我认为动荡时期的净受益者是房地产投资信托基金。利率持续低企,而政府在债务负担中挣扎,企业的财务状况则非常稳健。房地产投资信托基金的现金流量和收入取决于合同,而不是大的经济事件。

  房地产投资信托基金不是依靠以更高的价格出售更多的房屋装饰品来获取收入增长,其收入来源于住户每年支付一定数额的租金,并且通常在租赁期内定期增加。这种合同现金流量是非常稳定的,而且具有增长弹性,在动荡的市场中往往具有吸引力,能够获得市场溢价,所以我们并不排斥市场动荡。

  在我管理的基金的加拿大组成部分,将预计加入更多的大型知名的信托投资基金,并替换掉一些中型、一般的基金。我们对小盘基金不太感兴趣,不会参加首次公开招股。对于美国市场,我则采取相反的策略,将增加美国市场上弱势基金的仓位,并且更积极地参与这些公司的交易,以便获取这部分市场的阿尔法收益。随着时间的推移,我也会增加自身的全球资产配置。

(责任编辑:HN026)
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李志军

信诚基金市场部基金专家

王群航

银河证券基金研究中心高级

吴国平

私募少帅操盘手、知名基金

唐颖军

上海薄发投资有限公司总经

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