托德-布朗达 美国公募及私募房地产投资优劣

2011年08月22日13:37  来源:证券市场周刊  作者:王存迎
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  【《证券市场周刊》记者 王存迎】托德·布朗达(E. Todd Briddell),Urdang资本管理公司的总裁和首席投资官。Urdang资本管理公司主要从事房地产投资。布朗达于1993年加入Urdang的私人房产收购团队,在1995年成立上市地产证券团队,并在2009年成立商业房地产债务团队。布朗达在房地产行业已经有超过19年的投资经验。

  托德·布朗达(E. Todd Briddell)是Urdang资本管理公司的总裁和首席投资官,是美国上市房地产证券和房地产债务投资委员会委员。在加入Urdang之前,布朗达为养老基金投资顾问、不良债务和财产收购顾问。布朗达拥有宾夕法尼亚大学沃顿商学院经济学学位,他的研究重点是房地产金融领域。

  各种形式的房地产在投资者的投资组合中都是一种宝贵的资产。在过去的两年中,就像很多投资者所看到的,美国的私募房地产和公募房地产在金融危机之前被过度杠杆化,2008年金融危机期间,由于美国房地产价值的下降和高杠杆的广泛使用,经营者出现大量破产,按揭拖欠和抵押品赎回权丧失的现象甚至在一些优良和相对知名的资产上出现。

  但是今天全球的基本面正在改善,无论是在美国、欧洲还是亚洲,我们看到,相对于有限的供应,商业地产的需求很强劲,租金在提高,而且资本市场再次乐意为商业地产市场提供债务和股权融资。

  自从2009年3月以来,市场恢复和价格回升令人印象深刻。亚洲房地产股票价值从在当时的最低点到2011年5月间增加了140%(资料来源:金融时报E / N的亚洲太平洋(601099,股吧)指数),同一期间美国房地产股票市场已经升值了近220%(资料来源:富时NAREIT股票指数)。

  随着资产的增值,布朗达相信出于以下原因,投资者仍然需要投资房地产:首先,房地产是一个收入产生器。金融时报E / N的开发指数显示,从历史上看,超过50%的房地产回报来自于其租金收入。

  其次,房地产与其他类资产的关联度低,在投资组合中可以作为一种平衡。

  第三,投资者普遍认为,长期来看,商业地产是一类可以帮助抵消通货膨胀影响的资产。因为作为一个实际资产的拥有者,投资者有能力随着时间来调整租金。典型的情况是,强劲的经济增长不仅抬高了通货膨胀,而且也带来了更强劲的租金增长。

  最后,在入住率和出租率都提高并且供应受限的市场中,房地产能给投资者带来资本增值。

  近年来对美国公募房地产和私募房地产的相对优点一直存在很多争论。公募房地产的支持者说它们具有流动性和透明度。他们指出,公募房地产容易多样化,其长期表现也比私募房地产更好。而私募房地产的支持者,往往把重点放在私募具有更稳定的价值以及与股市相比更低的波动性上。

  布朗达总结一些以前研究的重大发现,说明公募房地产和私募房地产的各自优劣。以下是他研究的摘录。

  两种主要选择

  当进行房地产投资时,投资者从建筑规模、地理位置、资产属性和风险策略等角度都有很多选择,但最终所有的房地产投资都要归终于两种类型:公募或私募。

  公募房地产,即房地产投资信托基金(REITs),是公司或信托通过汇集众多投资者的资金购买、管理房地产,形成收益资产的公司或信托基金。通常也被称为“上市的房地产”,这些公司的股票在大的证券交易所进行交易。房地产投资信托基金的收益来自于租金,他们又将这些收益以向股东分红的形式派发。这种形式的投资也被称为间接投资,因为投资者只是拥有公司或信托的份额,而不是直接拥有资产。

  当一个投资者想直接投资房地产时,他也可以直接买入房地产,还可以通过汇集资金进行私募房地产投资。募集起来的资金都由一家投资公司经营,他们从股东处获得资金,并根据设定的目标投资一组资产。这些资金可以是开放式的,也可以是封闭式的。开放式基金可以永久持有一组资产,个人投资者可以在指定的时间点(通常是每周或每月)购买或出售其持有的基金份额。封闭式的资金,有一个指定的寿命,一般为7或8年,投资者预计将在基金持续期间一直投资。

  权衡利弊

  每种类型的房地产投资都有优点和缺点。

  直接持有房地产是最典型的投资选择,它允许投资者面向特定的市场、特定财产类型,在对战略以及计划逐一比较的基础上来购买个别建筑物。然而,伴随这种策略的是资产的高度特定风险。举个例子,如果建筑失去了租用者,或是资产有财务问题,它可能会对投资者的总体资产有显著的影响。此外,这些投资需要大量的监管,许多投资者聘请物业或资产经理去监管房屋以及住户的需求。最后,当需要卖出的时候,投资者有时会发现他们的投资相比其他类型的资产,流动性差很多。

  为了减轻一些资产特定风险并增加一些流动性,一些投资者选择投资于集体运作的资金,即私募房地产,这些基金通常按照不同类型和位置而拥有一个房地产资产包。投资者可以分享投资房地产投资的报酬,同时比单独直接拥有房地产时具有更高的流动性,因为投资者可以出售其基金份额给另一个有兴趣的投资者。然而,由于许多投资者可能会同时经历流动性危机,投资者可能发现每个人都在等着退出,市场需求突然间枯萎。私募基金的股份价值不取决于持有的资产的总价值,而是取决于投资者对基金的需求。

  第三个选择,公募房地产基金提供了一个进入房地产市场的间接方式。由于房地产投资信托基金是在公开交易所进行交易,每天上市的份额价格和它们的价值都是高度透明的。此外,当投资者希望调整他们对不同区域或不同战略的比重时,他们有即时的流动性变现和迅速调配资本的能力。房地产投资信托基金与债券的关联度低,并可以提供有吸引力的股息收入。

  因此,哪种形式的房地产投资是更有利的?公募房地产还是私募房地产?我相信,每种类型的房地产投资都有着关键的作用,可以对不同的投资者提供不同的组合机会。

  相对业绩和风险

  最近的研究证明,随着时间的推移,公募房地产和私募房地产的长期业绩非常类似。一项研究表明,从长期投资的角度来看,房地产投资信托基金的业绩最终会与直接投资实体房地产的业绩相匹配。

  公募房地产和私募房地产各自在不同的市场周期有着不同的短期收益和战略优势。一项美国房地产投资信托基金协会进行的研究,强调了它们各自的优势。通过研究美国房地产投资信托基金市场上20年的数据,和房地产投资信托公司全国委员会(NCREIF)编制的私募房地产基金数据,研究人员发现,在最近一个完整的市场周期中,房地产投资信托基金的收益超过价值投资基金和投机性基金,同时房地产投资信托基金还具有高度的流动性。然而,在牛市阶段的从谷底到峰顶阶段,投机性基金业绩胜过房地产投资信托基金。他们还发现,如果选定特定的时期,投资于不良资产,以升值为导向的房地产私募基金是很有吸引力的。另外,价值型基金在相同时期一般不如房地产投资信托基金的业绩好。

  风险是针对公募和私募房地产投资评估的另一个领域。美国房地产协会比较了私募房地产基金和美国上市的房地产投资信托基金,根据它们的地产类型进行了调整,发现虽然上市房地产投资信托基金自1994年以来收益率超过私募房地产,但其短期的波动性也相对高一些。私募房地产每单位风险提供了更高的回报。他们得出的结论是,在股票、公司债券、国债、基金构成的证券投资组合增加房地产投资信托基金,对于具有较高风险承受能力的投资者更有利。但实际上,私募房地产的低波动只是一种假象。由于私募房地产的价值是定期评估,而不是像股票一样每天评估,因此它们的价值好像更加稳定。

  那么,对于普通的投资者这意味着什么呢?我相信,研究的可取之处是指导投资者通过公募房地产或者私募房地产的投资,取得更好的回报。对投资者来讲这两个都是很好的:房地产投资信托基金具有稳健的租金收入,相对较低的交易成本和高流动性,使它们成为暴露于市场更多投机风险下的直接投资房地产方式和私募房地产方式的一个非常好的替代和补充。

(责任编辑:HN027)
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李志军

信诚基金市场部基金专家

王群航

银河证券基金研究中心高级

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私募少帅操盘手、知名基金

唐颖军

上海薄发投资有限公司总经

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