星浩大连港试水

2011年07月04日15:48  来源:《财经》  作者:胡雯
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  产业整合的概念能否说服地方政府为其提供优惠的地价,并通过带动地方GDP的良好表现,实现基金的持续募集和发展,是星浩资本的命脉所系

  2010年5月,在上海的世博会民企联合馆,包括上海复星、易居中国、阿里巴巴以及大连万达在内的16家企业,共同商讨合作创建一只地产基金,却没有找到合适的掌舵人选。

  此后不久,金地集团(600383,股吧)(600383.SH)上海董事长赵汉忠的离职,与追随他离开金地的十几个部下一同加入该基金,成立了上海星浩股权投资管理有限公司(下称星浩资本),对此人事变动坊间一时议论纷纷。

  与通常的地产基金有所不同,星浩资本的公司架构颇有新意。在地产公司都在募集基金,基金都在投资地产的当下,星浩资本索性将二者嫁接在一起,成立了三家公司分别负责基金管理、工程开发和商业及现代化服务三块业务,将整条产业链囊括进去。

  今年初,星浩资本对外宣布成功募集一期资金60亿元,并已有多个项目正在推进。

  “我们一期刚在大连投了一个58万平方米的项目,并且预计很快在成都、杭州和上海会投,二期基金大概在今年七八月开始募集。”6月21日,星浩资本总裁赵汉忠在接受《财经》专访时介绍。

  大连星光耀广场项目是星浩资本成立后的第一单。推介材料显示,该项目位于大连东港新区,毗邻夏季达沃斯会场,地上建筑面积共计58.4万平方米。

  星光耀广场这种模式将成为星浩资本主要的投资方向,大连项目也将成为其今后产品的样本。该模式和万达集团有些类似,都包括院线、大卖场、快销店、餐饮、超市等诸多业态。

  另外,在商业周围配比高数量的住宅,亦有平衡长短期现金流之意,而万达在此领域已经遥遥领先,即使第二梯队也有宝龙地产、中粮的大悦城和华润的万象城等诸多竞争对手,这个市场显然早已群雄并起。

  赵汉忠强调,星浩资本希望借星光耀广场为载体,实现民企资源的整合。然而,星浩资本多样化的投资人血统能否在未来的招商中为其带来切实的便利,公司又将如何处理好和这些天生对成本极其敏感的民间投资人的关系,这些都存在不确定性。

  更为关键的是,产业整合的概念能否说服地方政府为其提供更加优惠的土地价格,并通过带动区域经济和解决就业方面的良好表现,实现基金的持续募集和发展,这才是星浩资本的命脉所系。

  试水大连

  直到6月,星浩资本才第一次选择在大连出手,星浩资本管理层表示,此后两个月将成为密集投资的高峰期。

  推介材料显示,星浩资本大连东港项目共有五块土地。其中,两块地为酒店公寓、五星级酒店以及商业和办公用地,建筑面积共计36万平方米。其余三块地为住宅及配套公建用地,建筑面积共计22万平方米。

  接近星浩资本的人士透露,该区域地价为36亿元,每平方米的单价约6000元。按照规划,两块地的产品形态为3栋51层的酒店式公寓和2.2万平方米集中商业,酒店公寓面积集中在86平方米至151平方米。而三块住宅用地将会建成高26层至33层,面积为180平方米至320平方米的大户型商品房,产品定位是面向中高端客户群,该地段的住宅单价已提升至3万元每平方米。

  赵汉忠透露,截至目前,大连项目公司已经成立,等项目报批完毕,很快就可以打桩,明年八九月就能实现部分销售,计划在未来五年内分三期全部建设和销售完毕。

  除了大连,还有多个城市的项目在同步运作中。星浩资本总裁助理王庄透露,哈尔滨某新区也有一块地上建筑面积300万平方米的土地,星浩资本有可能和另外一家企业合作,一起去拿这个地,地块总价高达60亿元。现在正在进行商务条件的洽谈,马上就会进行方案的招投标,然后进行土地出让。

  此外,成都也有三个项目正在跟进。一个是南部新城的“中心岛项目”,一个是位于双流县的60万平方米纯商业用地项目,还有一个是十几万平方米的成都东大街商业和办公项目。

  王庄解释说,星浩资本以长三角和北京、上海为区域重点,其他地区会根据情况而再作考虑。具体到地理位置,星浩资本更希望选择城市的中心或者是新区的副中心,不会去核心的地方,一般是中心的外核。体量上则希望是地上建筑面积在30万平方米到50万平方米左右,甚至更大,这样才能把所有业态都放进去。

  “现在大势比较紧张,资金比较紧张,我们同时跟很多项目,比较哪些项目更好,哪些项目更急。”王庄对《财经》记者说。

  项目推进的加快来源于对行业大势的判断。王庄分析认为,今年七八月可能是现有开发商最难受的时候,而对星浩资本来说,现在反而是一个窗口期,是拿地拿项目的好机会,因为土地的热度在下降。

  “很多土地都是底价拿,没有多少竞争者,而原来的情况最少翻三番,甚至出现面粉比面包贵的情况。”王庄透露,现在大部分开发商都放缓了拿地的速度,大家“短期看忧”,都担心再拿地会导致资金链断裂。与此同时,地方政府对土地出让金依然倚重,希望开发商继续拿地。

  项目推进导致资金投入的增加,后续资金必须跟上。负责基金管理的星浩资本总裁助理黄海滨介绍,今年内将会募集四个产品,包括去年五年期产品的第二期,计划募集金额40亿元。另有一个三年期的产品,投向是华东的三四线城市,都是20万平方米到30万平方米的项目。另外,也可能拿出一些项目去做单项融资,最后还可能募集一只1亿美元的基金。

  黄海滨承认,今年资金成本偏高,很多民间企业的拆借利息大概是18%-20%,对募集可能有负面的影响,今年募集会比较难。

  招商难题

  商业地产的瓶颈一是资金,二是资源。大连万达之所以能够实现快速发展,得益于其在数年发展过程中,积累了众多商户资源,并与其以商业业态为基础进行捆绑,从而节省了每个项目的招商时间。

  而这一点,包括星浩资本在内的商业地产新手很难在短时间内复制。赵汉忠告诉《财经》记者,由于星浩资本的股东为46家民营企业,所以可以通过股东方锁定未来合作,“有这种资源,谈合作就更加简单,效率会更高。”

  而企业只能有一个总部,并且各自有区域分布的安排,都把总部迁到星浩旗下的广场,执行起来必有难度,相信最终绝大多数商户还需要靠公司的销售团队去争取。

  星浩资本总裁助理俞力介绍说,星浩资本选定的商业业态有十来种,主要是院线、大卖场、快销品、餐饮,等等。目前,已经与大连星光耀广场签署协议的企业包括华谊兄弟(300027,股吧)、苏宁电器(002024,股吧),以及一家名为“丰收日”的华东区域连锁餐饮企业。

  俞力透露:“这三家都是我们的LP,虽然已经签了合同,但是最终落地还是要看具体项目的商业形态和租金承受能力,以及周边的商业情况。”

  其他如必胜客、俏江南、小南国、一茶一座、味千拉面和星巴克等企业也正在洽谈当中,此外还有大连本地的一些品牌。

  俞力坦承,因为刚刚起步,大连星光耀广场项目的招商进程肯定不如大连万达、华润万象城和凯德来福士那么顺利。

  但是,所有的商户必须提前确定,才能开始动工建设,因为每个商家对建筑形态的需求和选择,在用电、煤气、排污、隔油、仓储和承重各个方面都不尽相同,比如电影院对层高和承重要求就非常高。不事先设计,有可能需要推倒重建,成本和费用会增高很多。

  俞力认为,招商难度取决于几个因素,其中,最重要的是地段,所以在拿地的时候,星浩资本只考虑城市的中心或者是副中心,其次是租金。俞力强调,星浩资本并没指望短期内能从租金上获取多大利益,对于综合体来说,可以通过住宅销售回流大量现金。

  黄海滨估算,大连项目地价是每平方米6000元,售价每平方米35000元,即使商业部分基本不增值,剔除税费,给投资者回报20%-30%也已经问题不大。

  星浩资本总裁助理何岩松表示,住宅和商业的组合确实有此方面的考虑。地产项目的开发资金投入巨大,必须考虑要配比多少能够及时回笼现金的业态。比如说住宅、酒店式公寓、写字楼和商铺,都有弥补项目开发资金的性质,保证现金流回报能够满足投资人的要求。

  通过商业与住宅的巧妙配比,以实现长短期现金流的平衡,也是大连万达的运作思路。不同的是,万达的快速建设和快速销售模式,使其能在短时间内带热项目所在地的经济,解决数万人的就业和提升当地GDP。由此,大连万达也可以从地方政府手中拿到更低的地价,这本是一个良性循环的过程。

  但问题在于,这个链条必须环环相扣才能运转。如果星浩资本不能在相对较短的时间内,实现商业资产价值的确立和提升,给政府带来足够的吸引力,就会增加今后拿地的难度,基金募集的持续性也会受到影响。

  大连星光耀综合体的项目区别于他人之处在于其主推的民企信息中心。星浩资本希望凭借股东的特有优势,开建一个民企聚集地,搭建信息交流平台,帮助地方政府和企业之间实现信息对接,在招商、资产变卖以及对创业的扶植等方面实现价值。

  “信息的汇聚是会产生商业价值的。”赵汉忠说。

  而一位从事地产投资的人士对《财经》记者表示,住宅做好了,星浩资本可以活下来;商业做好了,星浩资本才可能做大。

  敏感的投资人

  民间资本是最具活力的,同时也是对成本极为敏感的。星浩资本的投资人很多都是来自不同行业的民营企业家,他们对房地产领域并不熟悉,这必定会给GP与LP的沟通带来障碍。

  星浩资本会定期召开投资者会议,将近期基金运营情况、投资的项目对投资者进行汇报,通过季报的形式给投资者书面反馈。同时,投资人可以上网了解项目公司情况。

  5月底,星浩资本召开第一次投资者会议,与会人士透露,投资者希望将按季度汇报投资进度改成按月汇报。

  何岩松表示,投资者希望能得到及时的沟通和信息分享,而且他们很多是上市公司,在报表审计时会对星浩资本所投的项目进行评估,对未来的销售和赢利要预测入账的,评估报告会影响到股价。

  参加会议的人士透露,投资者更关心的是市场,在目前的大环境下,希望能得到清晰的市场解读。

  星浩资本LP中的八个代表组成了咨询委员会,委员会对星浩资本的重大合同和重大关联交易及事项进行整体决策。

  此外,星浩资本希望延聘国际四大审计师事务所对报表进行审计,目前尚未最后敲定具体哪家,合作的房地产评估公司是戴德梁行。

  房地产基金投资人普遍担心管理层会虚增成本。对此,黄海滨对《财经》记者表示,星浩资本的股东中也有从事房地产业务的,甚至有一些建筑公司,他们对成本构成非常清楚,“你的成本比他高,卖的比他慢,他都会质疑。”

  此外,按照合同约定,星浩资本的GP管理费还有一部分是从超额利润中提取的分成,做高成本、做薄利润对管理层没有好处。

  何岩松解释说,传统的基金模式是依托于别人的项目,由别人的团队来管,而星浩资本的模式是自己的团队负责。无形中加强了项目的管控,包括成本、项目进度和工程质量的安排。

  何岩松认为,从开发环节来看,建安成本是相对透明的。在一个特定区域有一个合理的区间,可以通过几个要素去评估。它是由无数材料供应商和施工单位搭建起来的,基于中国目前的通胀水平的不确定性,人工和材料成本均已出现上涨的趋势。

  但是,他也强调,地价才是成本当中最大的一块,“地价的高低很大程度上已经决定回报率的高低。”所以,星浩资本首先考虑的是严格控制拿地的成本,后期再通过开发成本控制、融资成本控制,再加上销售的售价和节奏的安排,最后构成整个成本管控。

  黄海滨直言,在基金领域,做得好的会越做越大,因为投资者会有跟风的效应。如果投资人不相信你,那你的事业就结束了。

  更多信息请到《财经》杂志网站

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李志军

信诚基金市场部基金专家

王群航

银河证券基金研究中心高级

吴国平

私募少帅操盘手、知名基金

唐颖军

上海薄发投资有限公司总经

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