公募REITs二级市场又现深度调整，不同类型产品出现分化

《每日经济新闻》获悉，上周公募REITs在二级市场的业绩再次出现了大幅下挫。

Wind数据显示，上周全市场已上市的29只产品中，环比上涨的仅有5只，其中涨幅最大的也只有1.31%。但环比下跌的产品达到24只，占比超过八成。其中有两只公募REITs周内跌幅超过10%，此外还有多只产品单周下跌超过4%。

值得注意的是，虽然整体来看全部REITs板块均环比出现了下跌，但不同类型的产品还是有明显分化。例如，所有REITs子板块中，仓储物流REIT跌幅最大，为8.9%；高速公路REIT虽然也出现了环比下跌，但跌幅仅为0.74%。有分析指出，公募REITs当前的预计分派率优于对应行业的平均股息率，特别是高速公路和保障房REITs在当前经济环境下显示出较高的投资性价比。

二级市场又现深度调整，两只产品跌幅超10%

上周，公募REITs二级市场再次出现大幅下挫。

Wind数据显示，上周全市场已上市的29只产品中，环比上涨的仅有5只。涨幅最大的是1.31%的华泰江苏交控REIT，其余产品涨幅都在1%以内。

但反观下跌的产品，数量达到了24只、占比超过八成，也体现出市场的深度调整。有两只公募REITs周内跌幅超过10%，分别是下跌了14.71%的嘉实京东仓储基础设施REIT、下跌了13.91%的华安张江产业园REIT。

究其原因，或与嘉实京东仓储基础设施REIT武汉项目续租价格下滑有关。虽然嘉实基金在1月4日的公告中表示，结合市场调研情况，武汉项目目前续租首年起始净有效租金虽相较2023年末在执行净有效租金有所下降，但较2023年市场平均净有效租金水平提高30.54%，不过1月4日、1月5日该基金在二级市场下跌了约10%。

同样在上周出现大幅下跌的还有华安张江产业园REIT。1月5日华安基金公告称，华安张江产业园REIT连续3个交易日累计跌幅11.15%。为了保护基金份额持有人的利益，该基金将自1月5日上交所开市起停牌1小时，并于当日上午10:30起复牌。

华安基金还在公告中表示，截至公告发布之日，华安张江产业园REIT投资的基础设施项目经营稳定，基金投资运作正常，外部管理机构履职正常，无应披露而未披露的重大信息，亦未发现对基金有重大影响的舆情信息

除了这两只产品，还有多只产品单周下跌超过5%，例如环比涨幅-9.88%的中金普洛斯REIT、-8.06%的博时蛇口产园REIT、-7.84%的东吴苏园产业REIT、-5.11%的建信中关村(000931)REIT等。

仓储物流类REITs下跌显著，高速公路和保障房REITs表现稳健

虽然上周全部REITs板块都出现了下跌，但幅度却出现分化——具体来看，分别为-0.74%（高速）、-1.94%（保障房），-3.03%（环保）、-3.74%（能源）、-5.43%（产业园）、-8.99%（仓储）。

再把时间维度拉长来看，根据华泰证券(601688)统计，近一个月环保、高速公路、能源类REITs价格上涨，平均涨幅分别为5.05%，1.75%，1.34%；保租房、产业园、仓储类REITs价格下跌，平均跌幅分别为1.14%，7.35%，3.78%。

有业内人士指出，公募REITs当前的预计分派率优于对应行业的平均股息率，特别是高速公路和保障房REITs在当前经济环境下相对更为稳定，显示出较高的投资性价比。

中信建投也在研报中表示，2024年首周，华安张江、嘉实京东、华夏越秀、华夏中交建等多只REITs，发布2023年四季度运营数据或近期经营情况，对二级市场表现影响较大，预计后续其他REITs也将陆续披露，建议重点关注披露所反映的经营景气度变化及其对于市场的影响。

从流动性上来看，上周REITs总体成交活跃度下降。周内总成交额为4.14亿元，环比下降10.0%，产权和经营权成交额分别为2.6和1.54亿元，环比分别变化了-12.1%和-6.1%。

细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs上周的成交额分别为1.38亿元、0.52亿元、0.65亿元、0.37亿元、0.32亿元、0.9亿元，环比分别变化了-3.9%、-25.8%、-25.7%、-9.9%、-12.6%、10.6%，其中成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比33.4%。

换手率方面，上周REITs换手率为6.4%，环比下降4.1%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs的换手率分别为7.2%、6.8%、8.5%、6.4%、10.4%、3.7%，环比分别变化了-4.1%、-25.4%、7.7%、-9.2%、-15.6%、12.8%。