首批REITs扩募“吸金”逾50亿元 “资产上市平台”长期战略价值获市场认可

首批四单基础设施公募REITs扩募项目已于近日完成募集。在业内人士看来，市场短期调整无碍长线资金看好REITs中长期的投资机会。作为我国发展公募REITs的重要一环，扩募机制将于盘活存量资产、优化投资组合、增加资本市场活跃度、优化企业经营模式等诸多方面产生正面影响。

扩募顺利推进

根据沪深交易所官网披露的中金普洛斯REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港(000088)REIT的扩募发行情况报告书，4单项目实际募资总额超50亿元。

具体来看，中金普洛斯REIT此次扩募发售募资总额约为18.53亿元，达到拟募集金额上限目标。华安张江光大REIT的募资总额约为15.53亿元。博时蛇口产园REIT的扩募发售募资总额约为12.44亿元。红土创新盐田港REIT的扩募发售募资总额约为4.15亿元。

尽管现阶段公募REITs的二级市场表现不尽如人意，但却并未影响各机构布局扩募的积极性。

中信证券首席经济学家明明指出，REITs本质仍是具有高分红的股权资产，扩募是REITs的重要属性，只有打开扩募空间，才能真正发挥REITs盘活不动产的功能。

“个人认为，扩募机制有利于优化企业经营模式，能助力企业打造‘投资-培养-退出-扩大投资’的良性循环，促进企业高质量发展，向轻资产化转型。”一位原始权益人告诉记者，“另外，一般情况下，扩募产品的顺利发行亦将为运营管理机构带来运营管理收入的提高。”

根据券商统计，截至2023年5月末，已有27只REITs完成上市，累计融资规模超过900亿元；已有4只REITs的扩募方案通过持有人大会审议，扩募资产评估总值约46亿元，约占4只REITs存量资产最新评估总值的42%，能持续带动企业资产的盘活。

“站在基金管理人或计划管理人的角度而言，扩募能起到三方面的正向激励作用。”华夏基金管理有限公司的相关负责人说。

首先，是发挥管理人的投资能力，提升REITs价值。REITs管理人可以通过识别市场潜在投资机会，收购合适的基础设施，发挥自身资产管理能力，实现资产收益与价值增长，有利于REITs的长期资本运作。

其次，是有效控制基金杠杆。部分海外市场（如新加坡、德国等）会对REITs杠杆水平实施强监管。以扩募方式筹集资金来收购物业，可以将基金负债率水平控制在合理区间内，为后续投资运营决策留下一定的灵活空间。

再者，是增加管理费收入，发挥正向激励作用。当前，REITs的管理费一般与基金规模（净资产）挂钩，利用REITs扩募来收购资产、提高规模，可以提升REITs管理人收入，发挥正向激励效果。

市场积极响应

REITs这一“资产上市平台”的长期战略价值和持续发展能力不言而喻。

记者调研发现，REITs通过扩募融资实现规模增长已经是海外市场通行的做法。企业不仅可以通过扩募巩固REITs的首发优势，还能借由打造市场头部资产上市平台，逐步成为板块龙头，彰显品牌效应。

“据我们统计，截至2022年12月末，全球已有超过40个国家或地区创立了REITs市场，REITs总市值超2万亿美元，其中美国市值占比近70%。”前述负责人指出，“增发扩募购买资产是美国、日本、澳大利亚、英国、新加坡等境外成熟REITs市场的主要融资手段。以美国为例，2014年至今，美国REITs市场平均每年发生约200笔融资交易，由首次公开募资、增发扩募以及债务融资构成；美国REITs市场每年平均融资规模在900亿美元左右，其中增发扩募融资占年度市场融资规模的四到六成；如果扣除债务融资，增发扩募比例将占到权益融资的80%以上。”

具体到个案方面，丰树物流信托极具代表性。这是2005年在新加坡交易所上市的专注于亚太仓储物流设施的REIT。基金发起人丰树投资深耕于住宅、商业、仓储物流、数据中心等多种资产赛道，旗下设立了4只公开上市的S-REITs和5只私募基金作为 “投融管退”、加速资金周转的渠道。

据业内人士介绍，自2005年7月设立起，丰树物流信托共计开启了10轮扩募，累计募集资金30.4亿新元，具体形式包括公开市场发售、私募募集以及优惠配售。经过一系列扩募收购后，丰树物流信托在管理规模增长的同时，股价也保持稳定增长，自2005年7月28日（上市日）至2023年4月28日，累计增长377%，年复合增长率约9%。

就海外REITs扩募的实践经验来看，通过持续购入存量优质资产，不断优化在管资产组合，增加有效资产供给，能助力REITs市场规模稳步增长，进而带动REITs市场不断走向成熟。

回到国内市场，就已上市的27单REITs来看，大部分原始权益人均启动了扩募工作。

东久新宜集团董事长兼首席执行官孙冬平近日在接受记者专访时称：“东久新宜集团已着手开展扩募准备工作，聚焦筛选运营成熟稳定、经营收益良好的优质资产，以期在提升投资人收益水平的同时，助力REIT长期成长。”

长期价值凸显

“复盘今年4至5月国内公募REITs的二级表现，于一季报披露后，市场在悲观情绪驱动下普遍回调，但部分基本面仍具韧性的标的随后也迎来了估值修复行情。站在当前时点，鉴于市场超跌背景下，不少个券已经具备了明显估值优势，因此我们建议投资者积极挖掘‘错杀’所带来的机会。”明明坦言，“此外，随着C-REITs扩募环节的打通，REITs一级半市场也将迎来更多的参与机会，二级市场或将根据REITs的扩募属性、管理人运营能力、拟扩募资产质量好坏等逻辑，迎来更多交易机会。”

“长期来看，REITs会实现价值回归。”孙冬平亦表示，“拉长投资周期考虑，REITs二级市场价格会围绕底层资产的经营情况、分红情况、宏观市场等基本面因素而波动，长期看市场价格不会过多偏离实际资产公允价值。我们相信，随着市场经济活动稳步复苏，叠加基础设施REITs入池资产普遍较为优质，则REITs各资产类型板块有望迎来基本面的复苏，长期投资价值将进一步显现。”