首批公募REITs上市一周年 专项立法宜跟上

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证券时报记者 朱凯

去年6月21日，首批9只基础设施公募REITs项目上市。目前，首批公募REITs项目已平稳运行一周年，试点整体符合预期，取得了阶段性成效。同时带动了3000亿元的新增基础设施项目建设，在降低企业债务风险、促进企业轻资产运营以及盘活存量资产、扩大有效投资、促进投资良性循环等方面发挥了重要作用。

自首批产品上市以来，各级政府部门、监管机构高度重视REITs市场建设，出台配套规则，促进市场发展。全国十余个城市地方政府或发展改革部门发布REITs政策文件，覆盖京津冀、长三角、粤港澳、成渝经济圈等区域。

经记者梳理，2021年6月29日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，将试点区域放开至全国范围，资产范围扩大，完善首发和扩募规模，促进项目资产扩容。同年11月17日，银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，引入保险资金入市，提高REITs二级市场流动性。今年1月26日，财政部出台《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，明确了税收优惠政策。

证券时报记者统计发现，截至6月15日，上交所公募REITs产品上市平均上涨23.14%，流动性相对较高，日均换手率2%左右，高于香港、日本、美国等市场，整体换手率高于信用贷产品。从首批REITs年报来看，基础设施资产形成了稳定的可供分配现金流和分红收益，实际可供分配金额合计约18亿元，均超过预期。

记者了解到，继去年首批项目平稳上市运行后，上交所推动建信中关村(000931)REIT、华夏中国交建(601800)REIT顺利上市，并持续推动REITs项目挖掘和市场服务范围，围绕能源、生态环保、市政建设、保障性租赁住房等资产领域开展座谈调研与市场组织。首单保障性住房租赁REITs厦门安居正式申报，该项目是全市场首批保障性住房租赁REITs。

深交所公募REITs信息平台显示，除去年首批上市的博时招商蛇口(001979)产业园REIT等4只产品外，去年12月14日，华夏越秀高速REIT顺利上市，今年又先后有鹏华深圳能源(000027)清洁能源REIT、红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT两只产品得到受理及完成问询。

截至6月17日，公募REITs共上市12只，市值521亿元，平均涨幅约22.18%，试点实现了平稳上市、交易及运行。截至6月20日，深交所已上市的5只公募REITs股份余额为265159万份，日成交额约为7536.63万元；上交所首批5只公募REITs共计8次分红，分配总金额达9.52亿元。

扩募机制是REITs产品的重要特性，是市场建设不可缺少的重要环节。沪深证券交易所与各级政府部门、监管机构联动，支持REITs规则体系完善，5月31日发布实施扩募规则，同步优化扩募机制，支持盘活存量资产和扩大有效投资。

相关底层资产管理人对记者说，支持运作良好的REITs通过扩募机制做优做强，健全正向激励机制，是形成市场化优胜劣汰、促进投融资良性循环以及提升REITs整体市场表现的重要途径。“从成熟产品来看，发起人若同时是REITs的基金管理人和运营管理主体，便可实现企业方和金融机构两位一体，更好平衡投资者与发行人的利益。”

此外，从成熟REITs市场发展来看，税收优惠、投资者保护机制和法律基础体系等对REITs发展起到重要推动作用。业内人士建议，从长远来看，需要适时研究推动REITs专项立法，系统构建符合REITs特点的制度安排，通过制定资产支持证券管理条例或REITs管理办法等方式，健全完善REITs规则体系。