公募REITs表现太火爆 投资者配置热情升温

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证券时报记者 吴琦

公募REITs真的火了！

开年以来，基金市场整体表现不佳，投资者情绪有些低落。不过，公募REITs的表现则令投资者振奋。截至2月9日，11只基础设施公募REITs产品开年以来全部实现正收益，平均涨幅15.83%，其中有2只产品涨幅超过30%，因基金二级市场价格涨幅过高，2家基金公司紧急宣布2月9日停牌一天。

公募REITs表现惊艳

2022年以来，基金市场整体表现不佳，年内回报中位数为-2.7%。不过，基础设施公募REITs二级市场表现良好，REITs即不动产投资信托基金，目前国内公募基础设施公募REITs产品合计有11只。

Wind数据显示，截至2月9日，11只基础设施公募REITs产品开年以来全部实现正收益，平均涨幅15.83%，其中10只REIT收盘价均在本周创历史最高纪录。富国首创水务REIT和红土盐田港(000088)REIT 2只产品年内涨幅均超过30%。

上海国家会计学院周贇博士指出，REITs二级市场开年以来行情火爆的背景是1月份A股走势相对偏弱，市场避险情绪增强，市场预期央行会继续降息或降准，支撑了REITs的估值上升，此外资管新规实施后，投资者对基础设施公募REITs的需求也在持续增加。

REITs以获取基础设施项目收费等稳定现金流为主要目的，随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率将显著下降。近期二级市场REIT价格涨幅明显过高，富国首创水务REIT和红土盐田港REIT于2月9日发布停复牌及交易风险提示公告，并称为了保护基金份额持有人的利益，宣布2月9日临时停牌一天。

拉长周期看，富国首创水务REIT上市以来上涨94.36%，接近翻倍，红土盐田港REIT上市以来上涨74.36%，表现最差的上市不足2个月的华夏越秀高速REIT，上市以来也有9.49%的涨幅表现。

REITs市场产品价格上涨带来的高额回报吸引大量投资者涌入。Wind数据显示，近期11只基础设施公募REITs全天成交额最高超过5亿元，其中建信中关村(000931)REIT成交额最高，一度达到0.88亿元，活跃度超过ETF市场八成产品，成交额最少的浙商沪杭甬REIT全日成交额也超过了0.2亿元。

建信基金表示，受益于近期公募REITs行业利好政策、大基建板块持续走强等因素影响，公募REITs年内二级市场价格出现普遍上涨，这也是公募REITs股性特征的体现。

REITs发展空间很大

中国基础设施公募REITs未来发展大有空间。建信基金表示，我国公募REITs市场蓄力已久，未来将是一条万亿级别的赛道。REITs起源于20世纪60年代的美国，中信建投证券研究数据显示，截至2020年年末，全球共有43个国家或地区出台了REITs制度，全球基础设施公募REITs市场的总市值已超过2万亿美元。

国内基础设施公募REITs最新规模并不大。数据显示，截至2月9日，国内基础设施公募REITs市场规模合计达492.09亿元，在全球市场占比不足1%。实际上，REITs很早就引起国内金融监管部门及金融机构的关注，也有类REITs产品的尝试，由于各种原因，基础设施公募REITs只是在近年才开启发行上市。

2021年5月底，国内首批基础设施公募REITs开启发行，9只产品均实现“一日售罄”，不得不启动比例配售，最后9只基础设施公募REITs募集总规模达到314.03亿元。2021年11月，第二批REITs发行募集更加火爆，认购踊跃程度超首批，投资者配置热情明显提升。12月14日，华夏越秀高速REIT在深交所上市，上市首日上涨22.76%；12月17日，建信中关村REIT上市首日即收获30%涨停。

投资者对REITs市场的青睐离不开REIT产品的稳定收益。中信建投证券通过对美国全口径REITs进行分析，得出结论即REITs在高通胀及温和通胀时期均表现出较好的抗通胀性，所有时期表现均强于标普500指数，从分红收益率角度看，美国REITs分红收益总体也优于标普500股息率及债市收益率。建信基金指出，公募REITs作为一类全新的配置品种，兼具股债属性，债性体现为每年稳定的高比例分红、股性体现为场内价格的变动。根据基金公司公告，平安广州广河REIT、中航首钢绿能REIT、中金普洛斯REIT、浙商沪杭甬REIT等6只产品均已启动了成立以来的首次分红。

国家发改委近期表示，截至2021年年底，中国基础设施公募REITs涵盖产业园区、高速公路、污水处理、仓储物流、垃圾焚烧发电等重点领域，共发售基金364亿元，其中用于新增投资的净回收资金约160亿元，可带动新项目总投资超过1900亿元，对盘活存量资产、形成投资良性循环产生了良好示范效应，目前全国正在实质性推进基础设施REITs发行准备工作的项目接近百个。

公募高度重视REITs

建信基金表示，对我国公募REITs市场的健康蓬勃发展满怀期待，除了建信中关村REIT外，还将持续推进公募REITs业务，一方面积极储备建信中关村REIT的优质可扩募资产，另一方面也正在协助多家企业开展公募REITs的申报工作，包括风电新能源、保障性租赁住房、高速公路等行业，稳步推进公募REITs业务发展。

华安基金表示，公司高度重视公募REITs业务，并积极推动与其他业务伙伴的合作，同时开展了后续储备项目的推进及尽调。随着行业发展和配套政策完善，底层投资资产范围有望进一步拓展，空间进一步打开。

在我国基础资产存量丰富、高收益资产逐渐稀缺的背景下，国内基础设施公募REITs可丰富投资者的配置选择。与此同时，投资者也需警惕风险。二级市场REITs交易价格暴涨后，投资者追高买入公募REITs短期可能面临价格波动风险，此外，投资者还需留意基础设施项目的运营风险。

建信基金认为投资者应该警惕与投资逻辑不符的交易价格非理性上涨，避免高溢价买入相关份额而造成投资损失。目前公募REITs二级市场价格受产品端情绪影响，涨幅已经较高，与资产端价值的偏离度较大。同时，在价格回归基本面“价值”的支撑后，投资者无需过度惊慌，不必受短期交易情绪左右，始终以底层资产的质量、对未来现金流的合理预测作为投资公募REITs价值判读的衡量。公募REITs作为一类优质的投资品种，投资者可以长期关注，在适当的时机增加配置比例，坚持价值投资、长线持有。