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三只利剑!对高房价痛下杀手的真正利器

2017-08-10 15:45:13 和讯名家 
  本文首发于微信公众号:股事。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

  目前还有很多人对当前的房地产泡沫抱有幻想,对目前管理层的调控政策持怀疑态度,那么,最近的几则消息就足以使得房地产市场差生巨大的影响。

  租售同权

  首先是从广州开始的租购同权政策。我们知道,购房者大致就是为了居住、城市落户享受城市福利(比如子女教育等)、投资等。对于居住问题比较简单,就是有钱买房,无钱租房。房地产投资方面则是因从紧的货币政策,以及160多次的史上最严调控在某种成都上冰冻了楼市,锁定了炒楼资金,很多政策都是以限售为目的的。

  而租售同权等于是让相当一部分人放弃了负债买房而去租房,同时享受到了城市子女教育的便利,虽然广东的政策有众多前提条件,但示范相应明显,随后跟进的城市必将逐步使得租售同权“更接地气”,更有实际价值,尤其是那些还有扩容空间的城市。

  租售同权今后会有更多大公司、国企加入,房地产企业有些将因此而转型,大力发展住房租赁市场将是大势所趋,今后将会有很大一部分购房刚需通过租房来解决住房和子女教育问题。

  8月9日,深圳市住建局日前起草的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》在网上流出。本次文件最大的看点在于:政府主导+国企实施+公共住房,本次棚户改造后释放的所有房源,无论建设、上市、分配等供应环节,都将由国家主导完成,大量改造住宅只租不售。深圳有望成为国内第一个实现“住房公有制”主导的城市。

  同一天媒体报道,马云的阿里巴巴也开始介入租房市场,杭州住保房管局与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团签约,将共同打造全国首个智慧住房租赁监管服务平台。

  租售同权政策如果形成一种趋势在大多数城市推广,而且大地产商参与其中,这也是一个管理层给房地产去库存的举措,很多住房库存可以用来出租,有些地产公司可以转型为租售并举的房地产公司。更为重要的是,由于限售限购政策冰冻了房地产市场,大量投资性房产和拥有多套住房的居民家庭,有可能在出售受阻的情况下转而出租,尤其是房地产税的市场预期的明确,更加促使这种趋势的发展。所以,租售同权不会明显导致房屋租金的上涨。

  房屋租赁市场是完全市场化的,租金的高低直接反映了住房市场的真实需求。目前的奇高房价收入比、虚高的房价将会因租售同权而低下高昂的头,随着租赁市场的大发展,租售同权的推广,相当一部分购房者将转而租房,这对虚高的房价是最直接的打击。

  新华社对此发表文章说:“增加租赁住房,满足不同层次的需求,推动商品房和租赁房的均衡发展,使住房市场向租售并举转变,将有助于激活房屋租赁市场,让未来到大城市奋斗的年轻人和普通百姓住有所居。”

  租售同权将降低底人才的壁垒作用,降低城市的生产生活门槛,不然很多城市的高房价将反过来扼杀这些城市的经济。

  房地产税

  关于房地产税的推出,股事在去年就已经明确做出了判断,就是2017年随着不动产全国登记平台的建立完成,房地产税的推出将形成明确的市场预期,2018年将在全国推出房地产税。

  7月5日,交行首席经济学家连平在上半年宏观数据发布会上指出,预计房地产税未来将分时间批次、分具体方案逐步落地、区别执行。现在个别地方已经开始有所动作了。7月27日陕西省政府近日印发《陕西省房产税实施细则》房产税依照房产原值一次减除20%后的余值计算缴纳。对纳税人没有房产原值作为计税依据的,由房产所在地税务机关参照同类房产核定价格计算征收。

  广东省地产商会秘书长黄朝晖建议,在重庆、上海房产税试点基础上,对一线和部分二线热点城市先行试点征收房产税。

  房地产税已经箭在弦上,各地方政府由于土地财政的无以为继,也迫切需要尽早推出这个长效税源。仍然坚持去年的判断:

  房地产税将在2018年在全国大面积推出。

  房地产税对高房价的压制作用是显而易见的。

  房地产税增大了房地产的持有成本,对通过房价上涨来获取利益的炒房者是个灭顶的打击。

  共有产权住房

  8月3日,北京住建委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》和《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则》,向社会公开征集意见。

  这则消息震动了整个房地产界。《办法》规定,各区人民政府根据共有住房需求等情况合理安排共有产权住房用地。其中,满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

  共有产权住房,是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

  也就是说,购房人可以按占有产权的份额,出同等份额的购房款,与政府共同拥有产权,购房人享有使用权,也就是居住权,也可以享有出租的权利,出租收益按比例分成。

  共有产权住房5年之后,可以选择将共有产权售出,也可以购买政府持有产权。

  北京规定:建设标准和品质应不低于普通商品房,严控60平米以下套型,车位配比不低于1辆/户。

  这里面有几个重要的内容需要明确。

  第一,“新北京人”分配不少于30%,满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

  可以看出,北京的共有产权房政策和之前上海等地施行的共有产权房有着比较大的区别,它更侧重于留住人才,侧重于针对外地人才的保留,避免高房价对让人才的挤出效应。

  第二,共有产权房房价要明显低于同区段、同品质的自有产权商品房价。仅以项目建设开发成本和适当利润为基础,并考虑家庭购房能力确定。

  在品质上做出了严格的规定,不输于同地段的同类普通商品房,但价格却必须低于周边的同品质自有产权商品房。

  如果价格不是有明显的优势,这项政策的意义就不大,就难以推行,就没有人去买。

  第三,购房人产权份额,是参照项目销售的均价占同地段 、同品质普通商品住房的价格比例确定。

  对于这点,几乎所有的报道和文章都有意无意的回避了,都没有明确。给读者的印象就是政府会出大头,个人出小头就可以拥有一套住房的使用权,就可以在北京拥有住房了。

  从这个规定上看,个人还是出大头的,比如,周边同品质自有产权住房的价格是5万元,共有产权住房的价格是4万元,那么,购房者的产权比例就大致是80%。如果共有产权房的房价低于周边30%,那么个人购房者就需承担70%的份额。

  这样看着似乎没有多大意义,个人购房者还是大头。但是,如果在考虑到共有房的房价是明显低于周边同品质自由产权住房这个因素,效果就大不一样了。

  那上面的举例,如果是100平米的面积,房价是4万/平方米,总价400万。个人需占有80%份额,则是320万。而购买周边同品质自有产权住房则需要500万,二者相差了180万,36%。如果两种房价格相差30%,则个人只需占有70%的产权份额,也就是245万,那么,共有产权房和自由产权房取得使用权(在北京拥有住房)的代价相差了一倍。

  可以看出,北京的这项政策的关键在于共有产权房的房价,是否能够明显低于周边同类、同地段、同品质的自有产权的普通商品房的房价。这项政策的效果好坏,理想不理想,关键正在于此。

  很明显,如果北京政府能够切实落实“房子是用来住的、不是用来炒的”的精神,真正发挥共有产权房的作用,真正让共有产权房的价格具有明显的优势。如此,这项政策将会得到市场的认可和热捧,将会有很能多人转而选择共有产权房,这将会对现有的北京房价产生明显的向下牵制力,将会对高高在上的北京房价形成的较大的压力。

  三支箭是房地产长效机制的具体体现

  租售同权、公用产权住房、房地产税,这三项政策都是为落实去年底中央经济工作会议提出的“加快研究建立符合国情,适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”的具体行动,所以,这三项政策不是简单的权宜之计,而是要大力推广的长期政策。

  可以看出,自去年“9·30”调控以来,全国有超过60个城市或县区发布各种房地产调控政策160余次。以及这三项典型的房地产长效机制的推进,在将来如果大面积普及推广,很多城市的高房价将会感受到持续不断的压力,将会对房价形成成巨大的打击。

  也就是说,房地产泡沫、高房价已经被盖上了一个铁顶,向上的空间已经被封死,而这时想出逃,却已经被史上最严的房地产调控政策冰冻了,限售限贷使得按市场价出手房产越来越难。

  股事这半年一直再说:“现在的楼市就是2015年的5000点A股”,现在调控就是锁定流动性、锁定财富与房地产的举措。如今,门被关起来了,开始真正的调控了。
 
 
  流动性紧缩才是刺破房地产泡沫的真正因
 

  长效机制的建立和推广,是为了使得房地产泡沫平稳着陆,或者叫软着陆,通过锁定流动性于房地产中,保证房地产泡沫避免流动性冲击而破灭,进而导致系统性金融风险和经济危机。

  这虽然对高房价产生巨大压力,但能够刺破房地产泡沫的根本原因是房地产泡沫赖以生存和膨胀的最基本因素:宽松的流动性和低利率环境。

  自去年开始的趋紧的货币政策,就已经宣告了房地产泡沫的宿命,而这个从紧的货币政策包含了内外两个因素。

  内部是去产能、去杠杆的需要,因为靠宽松放水的经济增长模式已经走到头了,已经无法持续了,经济结构调整成为无法规避的选择。所以,趋紧的货币政策就是在去泡沫、去杠杆和不发生金融危机之间的平衡政策,所以,股事一直把此政策成为趋紧而不是从紧(官方表述是中性的货币政策),也就是保持适度紧缩的流动性,使得企业和资本市场去杠杆,但是又不能让资金链大面积断裂产生连锁反应,债务违约不能大面积爆发引发债务危机,房地产泡沫不能短时间内剧烈破灭,房价短时间内大幅度暴跌,引发银行业的系统性风险。这是管理层目前从紧货币政策的本意。

  据21世纪经济报道,二、三线城市出现了房贷利率在基准利率上浮10%,以及由于缺乏额度优先安排高定价贷款投放的现象。从实际行动中看来,银行的执行力度甚至比调控要求更加严格,已经从配合政策的收紧,转向主动进行市场化的收紧。

  部分城市已将房贷利率调整至在基准利率上浮10%,甚至因为缺乏额度优先安排高定价贷款投放,实行“价高者先得”的排队现象。

  从紧的货币政策是在就不发生金融危机和去杠杆之间寻找平衡,是在“走钢丝”。这是一个几乎难以完成的高难度“动作”。

  这时,外部因素就显得格外重要。美联储的金融大棋局已经步入最为惨烈的中盘绞杀阶段,剑已亮出。美联储已经开始了高强度持续加息,和年内即将开启缩表,这将给中国的金融货币政策形成巨大的打击。

  美联储的持续加息,将使得中美利差缩窄,人民币慧律将更加难以“稳定”,保慧律的成本更高,外储消耗的更快,将使得央妈不得不跟随美联储加息,或通过其他手段变相提高实际利率。

  而美联储的缩表则是更大的“杀器”,将直接收缩美元,从包括中国在内的国家抽取流动性。

  当然,在中国周边制造军事动荡、战争,用以驱赶和助力资本逃离中国,也是华尔街遏制中国大棋局的应有之义,目前这个棋局正在布局收尾,不久(2018-2019)就要上演。

  当人类历史上最大的泡沫——中国房地产泡沫,在流动性不断趋紧和利率不断上行的压力下,加之市场的预期和长效机制的作用,尤其是外部“突发”因素的刺激下,高房价的那根越绷越紧的弦,将随时会断裂。而这断裂之声就会最先来自房企的资金链的断裂,然后是经济的增速的大幅下滑,失业大幅增加、个人收入的减少等导致个人房贷压力不断增大,不断增加的断供也将随之而来。最终的结果就是银行呆坏账的无法收拾,金融危机和进一步引发经济危机、货币贬值等都会在内外因素下成为步步逼近的脚步。

  目前,特朗普的因素导致美元的向下超调,人民币持续走强,对此分析具体可参阅上一篇文章《股事:美元将如何走?强美元还是弱美元?》。但是我们应该明确的是大趋势并不会因为特朗普因素的扰动而发生根本的转变,特朗普因素必然会在不久有个“结果”,而那时也许正契合了大棋局的“焦点时刻”。

  看着目前仍在不断上涨的三四线城市的房价,看着仍然不断向这些城市房地产涌入的资金,看着那些因一二线城市房价上涨而恐慌、担心买不到房的“刚需”,股事不由得想到两个词:“群羊效应”、“驱赶流动性”。如果我们把自己的财富更多的投入那些可以保值增值的非人民币资产而不是房地产,将来不但会规避贬值的风险,也许会得到事半功倍的效果。

  股事在《股事:楼市的加杠杆逻辑 ,资产变为负资产》中详细分析了如果房地产泡沫破灭,而按揭加杠杆进入楼市的人,将极可能不但损失掉首付和房子,还可能得到的是债务——对银行的负债,从拥有房产部分产权的正资产变为负资产,从富翁变为负翁。

  当三四线城市的民众在不断涌入楼市时,一线城市的房价已经筑顶完成,有些已经开始了回落的迹象。

  任何事物都有轮回,不可能无限的膨胀,房地产泡沫已经到了大无可大的极限,但凡任何一个清醒的投资者都会清楚的看到中国房地产泡沫的巨大风险,更能看到内外合力下的泡沫破灭风险。

  随着大棋局最为惨烈的2018-2019年的博弈期的到来,房地产泡沫将会是这个阶段最大的变数。

  股事人微言轻,从2012年开始多次呼吁国家应积极采取必要措施应对华尔街的步步紧逼的大棋局,可是结果却是“保慧律稳定”和“房地产的最后疯狂”。目前唯有尽己之力使得关注、关心、支持股事的微友们能够得到一些警示,能够采取保住自己的财富,能够在将来的危机中“化危为机”,把握一生一世的将会。

  祝福祖国,为四川九寨沟地震灾区的难民们祈福,与各位微友共勉!

  文章来源:微信公众号股事

(责任编辑:于振冬 HF103)
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