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上海惊现:只租,不售(查无此项)!

2017-07-06 09:44:07 和讯名家 
  本文首发于微信公众号:暴财经。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

  上海楼市出现新玩法:只给一个选项——租!

  据上海规划和国土资源管理局,昨天在其官网挂出的

刚刚,上海惊现:只租,不售(查无此项)!
暴哥把这次上海土地出让公告中的重点用红框给大家画了出来。这个重点就是,在两块土地的使用用途里,只给了租赁住房选项,而没有任何其他选择!

  在该出让公告的文末,其他事项里,还明确的提出:

  本地块土地用途为租赁住房,所建物业严格按照“只租不售”模式管理,仅用于出租,不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营,有关房屋套型、功能及运营管理等全生命周期管理要求具体详见地块出让文件中所附的《上海市国有建设用地使用权出让合同(租赁住房用地)》。

  在暴哥印象里,之前地方政府在卖地的时候一般最多也就是开发商竞争自持面积,比如万科拍了不少70年持有期的土地。而这一次,上海市政府别出新意的告诉开发商,不需要竞拍自持面积和自持年限了,直接就走租赁模式吧!

  具体来说,据澎湃新闻的报道:

  按照上海规土局网站的信息,此次共出让2幅租赁住房地块,其中一幅地块为浦东新区张江南区配套生活基地A3-06地块,另一幅地块为嘉定区嘉定新城E17-1地块,两幅地块合计出让面积93521平方米,两幅地块的出让年限均为70年,共计将推出租赁住房1897套。

  张江地块方面:

  按照地块预合同上的要求,浦东新区张江地块涉及租赁房项目建设的租赁住房套数下限为1226套,同时要求全装修租赁住房建筑面积应占总租赁住房建筑面积的100%以上。

  在运营管理方面,由受让人建立统一的管理及服务平台,对租赁住房进行租赁管理,禁止改变用途使用、转租、群租及其他违反相关规定的行为。租约原则不超过6年。

  嘉定地块方面:

  此次挂牌出让的另一幅全自持地块为嘉定区嘉定新城E17-1地块,该地块要求租赁住房项目建设下限为671套。

  在禁止改变用途使用、转租、群租及其他违反相关规定的行为的基础上,该项目的租约相对张江地块较短,原则不超过3年。

  张江地块可以说是5月8日,上海市规划和国土资源管理局网站公布《张江科学城建设规划》研究张江科学新城新增住宅只租不卖的一次实践;而嘉定区则可能是模仿张江地区,同样出于吸引人才,留住人才的目的,推出的只有租赁模式!

  那么问题来了,开发商如何收回成本呢?

  根据暴哥从公开资料获得的信息,以嘉定地块为例:

嘉定地块位置信息
嘉定地块位置信息

  嘉定新城的房价均价为3.45万:

地块隔壁的中信泰富三期,一套90平米左右的房子,价值338万:
地块隔壁的中信泰富三期,一套90平米左右的房子,价值338万:

如果出租的话,同样中信泰富90平米左右的房子,租金一个月是4100元:
如果出租的话,同样中信泰富90平米左右的房子,租金一个月是4100元:

4100的房租,1年的租金是49200;现在相同的房子价值是338万,那么也就是说相对于卖房,租房需要68年才能回本!
  4100的房租,1年的租金是49200;现在相同的房子价值是338万,那么也就是说相对于卖房,租房需要68年才能回本!

  简单计算租金回报率为1.5%左右。

  大家知道,土地的使用权一共是70年,也就说按照目前的房价和租金来及算,开发商在持有到期之后,才能够获得一次性卖房的收入。

  嘉定地块如此,张江新区的地块,由于房价和租金之间的关系更为悬殊,所以对于开发商来说可能只靠租房很难“吃得饱”!

  站在政府和想要留在上海发展的人才来说,只租不卖真的挺好,可以说是双赢;但是站在开发商的角度来说,如何能够在只租不卖的模式下,让企业在盈利和社会责任之间找到平衡,或许真的是值得探讨的。

  因为毕竟按照现有的房地产市场中租金回报率过低的情况,开发商仅仅依靠租金可能连借债、后续的管理成本都难以覆盖,更不要说有动力和信心持续性的玩转楼市新规则。

  所以,在如今的情况下,可能只租不卖模式,还无法大面积的推广和应用。

  不过办法都是人想的,暴哥曾经在《70年限售?No!真相远比这厉害!》列举过一些可能探索的租赁模式下,开发商破局的前景。后续,肯定政府和开发商还有共同探索出更好、更加的租赁模式。

  最后,还是让我们为上海市政府的“只租不卖”点个赞!做出这一步,其实真挺不容易的!

  文章来源:微信公众号暴财经

(责任编辑:于振冬 HF103)
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