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宽松周期结束房地产迎拐点 你怕不怕?!(附投资策略)

2017-02-07 09:37:47 和讯基金  和讯基金综合

  春节前市场一致渴求的红包行情来临,指数呈现普涨的局面。春节期间有三个比较重大的事件值得关注:

  1)国家统计局公布中国制造业PMI为51.3,比去年12月微落0.1个百分点,显示制造业延续平稳扩张态势。

  2)美联储2月2日公布了2017年的第一次政策会议结果,美元加息流产,期间美元指数跌破100,黄金价格触及至11周新高1225.39美元。

  3)节后第一个交易日(2月3日),央行上调了公开市场操作利率,其中7天、14天、28天逆回购均上调 0.1%,被视为央行真正意义上开始加息,因此节后第一个交易日股市、债市均下跌。央行此次“ 加息” 或将对未来政策预期产生比较重大的影响,下面咱们就来详细聊一聊这个话题。

  那么问题就来了:加息周期是否真的来临?

  春节后第一个交易日央行通过上调公开操作利率变相加息,使得市场开始担忧加息周期是否来临。 事实上,自去年(2016年)5月份以来,货币政策已经开始边际收紧,而在10月房地产调控之后,高层对于金融去杠杆的决心愈发明确,对于保险资金、债市资金监管越来越严,与此同时10年期当国债利率开始上扬,当时市场已经开始担心货币宽松的周期已经正式结束。

  但是,笔者认为央行的此次加息行为相当于进一步确认了宽松周期的结束,未来不论加息周期是否真的来临,央行此举传递的政策信号都将对国内宏观经济和大类资产配置产生深远的影响。

  自然,房地产行业首当其冲,房价将迎来长周期拐点。

  目前国内的房地产来看,从需求端来看, 劳动人口已经面临刘易斯拐点,房地产需求从2010 年开始步入下滑期,而2011年以后房地产的上涨一方面受益于城市化人口集聚效应,因此一线城市房价此后依然快速上涨;另一方面原因就在于超额的信贷投放,09年的4万亿刺激以及后续稳增长的政策托底预期都对房地产泡沫产生了巨大推力。而从过去美国和日本的经验来看,历次房地产泡沫破灭过程中,货币收紧都是至关重要的条件。

  此次央行的变相加息通过资金的传导作用,最终将推高信贷利率,进而压制房地产需求,若未来加息周期来临,房地产行业将首当其冲。

  高层对于房地产的态度或许已经发生质的改变。去年9月一线城市房地产再次强势上涨,10 月各地纷纷出台限购政策。当时市场普遍认为,调控政策只是复制前几年的模式,没有“诚意”,并且有触动房地产投机的根源,而且在稳增长的约束下,调控可能只是短期行为。

  但事实上,高层对于房地产的态度或许已经发生根本改变。高房价事实上是经济改革转型的重要阻碍,直接或间接推高企业经营成本,抑制经济转型的根本动力——消费需求。一方面,我们看到各地严格执行限购政策,限制房地产住房信贷,房地产成交量大规模缩减;另一

  方面,一线城市开始严格限制人口流入,各地两会期间一线城市纷纷提出2020年人口的控制线,北上广深规划人口仅有7730万(其中上海2500万),并严格执行。这意味着一线城市房地产需求未来将不会再大幅增加。

  政策托底房地产或将成为历史。在去年(2016年)习近平主席主持的中央经济工作会议上,与以往有所不同,会议的核心精神在于稳字当先,尤其强调防范金融风险,并弱化了经济增长的目标,6.5%不一定成为中国经济增速预期目标的底线,这是政策目标首次明确的转变。

  另外非常值得关注的一个事件是:国家统计局数据显示,2016年重庆GDP同比增长10.7%,全国第二(仅次于西藏),与此同时重庆房价保持一直平稳水平,重庆模式获得了习近平主席的高度肯定。

  众所周知,重庆经济的持续高速增长并不依赖于房地产,这可能表明过去政策托底房地产的稳增长措施可能成为历史。

  综上所述,在加息周期的背景下,高层对于房地产的态度可能已经发生质的改变,过去政策托底房地产或将成为历史,未来房价(包括一线城市)可能将迎来长周期的拐点。因此我们预计二季度开始房地产投资或将进入加速下滑的阶段,在大类资产配置上大宗商品可能将面临较大的压力。

  主题配置上,从中短期角度,未来若经济下滑过快,以调结构、补短板为核心的 PPP模式将更多地承担稳增长的重任,以防范系统性风险,建议未来重点关注 PPP相关主题基金。目前PPP项目库存量规模超过12万亿,建议关注配套政策法律的完善以及相关项目的落地的进程。从中长期角度,建议开始逐步布局估值已经趋于合理、代表未来经济转型方向的新兴产业相关的主题基金。 

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和讯理财客                                                                           投资须谨慎

(责任编辑:赵艳萍 HF094)
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