新闻|股票|评论|外汇|债券|基金|期货|黄金|银行|保险|数据|行情|信托|理财|收藏|读书|汽车|房产|科技|视频|博客|微博|股吧|论坛
 
净值 评级 重仓股 封基
排行 分红 新基金 公告
 
申赎 入门 客服
费率 筛选 账本
 
要闻 对话 原创 ETF  私募 持仓 专题
滚动 视点 课堂 评论 信托 海外 专栏
 
微 博 财经日历
基金吧 封基论坛
 
基金超市
新品推荐

浦赢投资丁亚明:房地产基金的未来

  • 字号
2015-12-17 09:31:46 来源:《陆家嘴》 

  浦赢投资选择在产业链的上下游进行延伸,做全产业链金融服务;同时深入挖掘房地产相关业务,例如与房地产相关的互联网金融业务

  文/本刊记者 丁超 摄影/吴军

  现在的房地产行业可谓是“冰火两重天”,一边是房地产开发投资增速持续放缓,一边是一线城市房价再次出现快速上涨。

  在接受《陆家嘴(600663,股吧)》杂志记者专访时浦赢投资创始合伙人兼总裁丁亚明表示,对于房地产基金而言,行业的调整也是公司发展的机会,房地产行业未来面临更多的整合,这会让房地产金融机构优胜劣汰。在行业调整的过程中,专业机构可以用服务来获取更多的市场份额,在市场的不断成熟过程中发展壮大。

  深耕细作

  丁亚明是业界资深的房地产基金管理人,毕业于上海交通大学,在国内外知名证券公司有近10年的工作经历。2008年初丁亚明进入复星集团,之后开始负责复星集团的房地产基金业务。作为复星房地产基金业务的合伙人,他也是行业最早的一批从业人员。

  在中国,房地产基金一般指私募股权房地产投资基金,也就是专注于房地产领域的私募股权基金,是一种面向特定房地产项目进行并购或开发的投资模式。房地产基金是房地产融资的重要渠道之一,特别是前几年调控趋严,银行收紧房地产开发贷款,房地产信托和房地产基金成为很多中小房地产公司重要的融资渠道。

  2010年是房地产基金的元年,当年国内房地产基金有20多只,市场规模大概只有100亿元。

  在复星集团的工作让丁亚明熟练操作了各类房地产基金,也积累了丰富的行业资源。2014年,他逐渐认识到房地产金融是未来房地产行业发展的主流方向,为谋求更大的事业舞台,2014年底他离开了工作六年的复星集团,联合金融机构股东共同成立了浦赢投资。

  目前浦赢投资主要有三块业务:一是房地产基金。从土地到物业资产,涵盖了房地产从开发到资产管理的全部环节。二是PE股权投资。主要针对房地产上下游产业链高成长企业的股权投资,以及互联网、TMT和生物医药新兴产业。三是资产管理。基于互联网技术对房地产类非标资产的标准化管理。

  在房地产基金领域,过去市场竞争并不充分,只针对拿地环节或者资产并购就已经可以让一个公司生存。然而在大资管时代,很多机构都开始介入市场,各类金融机构都有开展房地产金融业务的子公司,甚至开发商也转型做房地产金融,万科、绿地等大型房地产公司都已经成立了专门的子公司。

  根据诺承投资发布的2014年人民币房地产基金年度研究报告,截至2014年底,人民币房地产基金市场共有167家管理机构、507只房地产私募基金,总管理资产规模超过4500亿元。

  丁亚明认为,这些机构的进入让房地产金融市场越来越接近成为一个充分竞争的市场,任何机构想要生存都要做出自己的特色。

  浦赢投资的选择是在产业链的上下游进行延伸,做全产业链金融服务。在浦赢投资提出的一个价值投资的模型里面,

  有一个维度叫“横向深耕”。也就是从土地获取、项目并购到产品规划、建筑施工、物业销售、资产并购完整的房地产链条进行布局。现在浦赢投资在拿地的阶段或者并购的初始阶段就和开发商合作。

  房地产行业整体放缓让这个行业面临着很多的重组和整合,大型开发商规模越来越大,小开发商开始逐步退出。今年房地产行业项目并购的数量和规模都非常大,趋势也越来越明朗。数据显示,2015年上半年,全国并购案例达137宗,涉及总金额为1199亿元。

  这对房地产基金是很好的机会,不过竞争也非常激烈。浦赢投资现在在项目收购、股权交易中都会选择及早介入。

  “至少在中期,不然达成协议之后再去融资会导致支付资金跟不上节奏。”丁亚明表示。

  在他看来,作为专业的房地产基金,浦赢投资可以为并购设计交易结构,在资金筹措和交易环节资金的监管上,浦赢也会为合作方提供专业的服务。

  对行业不悲观

  除了横向的深耕以外,浦赢还在“纵向探索”。在丁亚明看来,现在房地产上市公司的估值都不高,主要是因为未来行业的利润会逐步平均化。这也就意味着如果只做地产项目未来收益一定会继续下降。

  浦赢投资现在已经开始尝试和房地产行业的上市公司或者拟上市公司的大股东合作去收购一些更有潜力的资产,比如文化地产、健康地产抑或是养老地产等不同的主题地产。行业并购也是浦赢一大发展方向,用房地产基金积累多年的资源为一些需要资产的上市公司寻找值得投资的优质资产。

  丁亚明把这块业务叫“精品投行业务”,“从房地产基金角度来说,未来这一块可能是更大的生存空间和蓝海。”他说。

  “今年下半年一线城市已经开始回暖了,先是深圳,然后是上海。一线城市没有太大的系统性风险。对于省会等二线城市来说,人口也是较多的,成交量都不小。” 他说,“国家也意识到人口问题对经济的影响,所以才会放开二孩来减缓人口红利下滑对房地产市场的影响。中央最近还在研究放松户籍制度,这对于主要的二线城市来说也是利好。中国的房地产市场未来应该会是一个回归理性的过程,并不会出现断崖式下跌。”

  大城市的回暖并不能改变房地产行业的整体趋势,房地产行业增长的放缓对于房地产基金而言是不得不接受的现实。开发商今年明显放慢了拿地的速度,房地产开发的速度也在明显放慢。

  国家统计局的数据显示,1~10月份,全国房地产开发投资78801亿元,同比名义增长2.0%。房屋新开工面积127086万平方米,下降13.9%。

  与此同时,股市的大幅波动之后,很多资金也开始转入房地产基金领域。融资需求减少的同时各类资金的供给却继续增加,这也就意味着行业的利润一定会往下走。

  在丁亚明看来,一个公司不能左右行业的趋势,只能是依靠自身的专业能力减少行业的变迁对自身的影响,并依靠前瞻性的眼光深入地挖掘市场的机会。对房地产行业的未来,他觉得也不需要过分悲观。

  虽然不认为会出现大的风险,但是浦赢在过去的几年里,一直严格遵守只投资一、二线城市的原则。

  “我们到现在一直没有遇到过风险事件可能和我们坚持这种严格的风控手段有关系吧。”丁亚明坦言。

  值得一提的是,浦赢投资目前还在探索股权投资基金以及房地产相关的互联网金融业务。在丁亚明看来,给房地产开发商单纯项目融资的业务可能越来越难做,但是在和资本市场对接上还有很广阔的空间,和个人消费者对接,空间就更大。相比于传统的小贷公司或者P2P,浦赢有更强的风控能力,未来会围绕资本市场的业务、股权投资基金和围绕房地产资产的个人消费金融公司三个方向去开拓业务。

  “我们已经确定投资一家公司,只是目前产品还没有推出,不方便透露。” 他如是说。

(责任编辑:李治华 HN026)

相关新闻

评论

还可输入 500

基金精品推荐

推广
热点

  【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。