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嘉实蔡德森:投资REITs 分享海外房产增值与租金收益

2012-07-04 16:22:40 和讯基金 

  主持人:各位和讯的网友大家好,这里是全国最大财经门户网站和讯网,欢迎大家来到基金会客厅栏目。

  A股的犹豫不决以及国内房地产市场的持续调控,使得投资者将目光转向了海外的房地产市场,今天我们邀请到了嘉实房地产及基础设施资产管理部投资经理蔡德森先生,来为我们谈一谈目前海外市场的投资前景。

  首先我先来介绍一下蔡总,蔡总是多伦多大学学士,哥伦比亚大学房地产开发学硕士,特许金融分析师,有着6年的房地产投资经验。历任摩根大通高级会计师,索罗斯基金管理公司会计师,2005年至2008年是任美国国际集团子公司南山人寿保险股份有限公司的资深投资经理,负责南山人寿和AIG全球房地产投资公司旗下的房地产基金的投资项目。2008年12月加入了嘉实基金。首先让我们来欢迎一下蔡总!

  蔡德森:谢谢,大家好!

  世界经济复苏中 美国自我修复能力强

  主持人:蔡总我看您的简历是曾经旅居国外,多年对于海外的房地产市场肯定有非常深刻的理解,想请您给我们分析一下目前海外的投资市场环境如何?

  蔡德森:从2008年全球金融危机以后,不管是哪个市场都受到比较大的冲击,我们从那个时候开始,看到一些比较主要的市场,比如美国的证券市场,还有它的房地产市场、房地产证券市场都在慢慢的复苏,这个复苏的速度是比较缓慢的,但是我们看到一个大的趋势,就是它应该是在慢慢的好转。

  欧洲就是一个例外,欧洲的问题,在过去两三年来一直都还没有完全的被解决,所以对我们来说,在短期内我们看到一个不确定性。但是我们也看到,它对于全球的影响是有的,但是我们觉得是有限的。为什么呢?因为这个问题在过去的两三年已经被投资者比较好的理解,去解读它。

  金融危机的时候,2008年、2009年的时候不一样,那个时候大家对这个风险没有去理解,也没有时间去理解,就是比较恐慌,所以那个时候不管是哪个市场,它的价格都掉的比较厉害,就是恐慌性的抛售。但是现在我们看到的是投资者,每天比较紧的去跟踪欧债的情况。我们看到欧洲本身的证券市场,还有它的房地产市场,价格水平已经比较好的去反映它的风险,我的意思是说它的价格也下跌了。所以从中长期的角度来看,我们觉得美国带动全球经济的复苏,这个在中长期我们是看得到的,但是短期还有一点不确定性,增长速度缓慢。

  如果从价格的水平来看,我们看美国的房地产价格水平,现在比以前2008、2009年的最高点还是低了23—25%左右,如果从房地产投资信托的价格水平,比以前的最高点低了30多%,所以我们觉得价格的水平是比较合理的。

  我们再从另外一个角度去看,房地产市场的基本面。现在新供给还是有限的,我们还没有看到很多新供给,需求伴随经济慢慢的复苏,需求也在慢慢的回来了,租金也慢慢的有回升。

  我们再看一个房地产投资信托本身它的财务负债表的情况。在金融危机的时候,房地产投资信托它的贷款比例相对来说比较高,而且房地产的价格水平也是很高的,现在我们看它的水平也比较合理的,在房地产投资信托的贷款比例也相对来说比较合理。平均来说是40%左右,在澳大利亚有一些房地产投资信托它的到款比例就是25%左右。所以从价格、基本面和负债情况来看,我们觉得如果房地产投资信托市场再去面对一次金融危机,它可以更好的去面对。

  主持人:总体来说的话,全球经济是走在一个复苏的路上,然后全球的房地产投资也是在一个复苏的阶段?

  蔡德森:对,其实从2009年以后,尤其是美国,它的自我修复能力很强。当年它在金融危机的时候受到较大的伤害,因为那时候大家都没有遇到过这种情况,但是它在一年多的时间内,很快它的市场就复苏了,所以我们觉得这是很好的一个修复能力。

  主持人:那就是说现在其实是一个投资海外房地产市场的非常好的时点?

  蔡德森:我们觉得最低点的时候已经过了,就是在2009年、2010年左右的时候,最低点已经过了,现在是往上面的趋势一直在探。我们觉得现在的价格水平,还有基本面的供给需求来看,相对来说比较合理的。

(责任编辑:赵倩 HF007)
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