陈宇:房地产行业面临转型

2010年05月18日18:48  来源:和讯  作者:陈晓燕
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陈宇:新一轮反弹必然发生 房地产行业需要发展新模式

北京神农投资管理有限公司执行董事 陈宇

  5月17日,北京神农投资管理有限公司执行董事陈宇做客和讯网“中国私募明星访谈录”,在谈到房地产行业面临的问题,陈宇分析,经过20多年的快速发展,房地产行业发展到成熟期,现在面临转型问题。而万科模式将是一个很好的转型代表:一是在房地产开发方面转向二三线城镇;二是考虑出租性物业,商业物业的建造和持有;三是尝试性建造老年公寓。而在转身私募之前,陈宇历任招商地产董事会秘书,期间曾被《新财富》评为中国金牌董秘第一名。

  以下是文字实录:

  主持人:我们在房地产这块可以多请教陈总,因为您是地产方面的专家,前一阵子曹仁超在他的文章里引用了您的一个观点,“房地产历史使命暂时完结” ,请陈总给我们解释一下。

  陈宇:因为我以前在招商地产(000024,股吧)也做过6年的董事会秘书,对房地产行业和市场略有了解,曹老师引用我这个观点,是我们前段时间探讨过这个看法。房地产行业20多年的快速发展,的确是为我们国民经济长期以来,地产的稳定发展起到支柱作用,但我们也发现,房地产行业发展到今天到了特定性的历史阶段,如果我们描述它的时间周期,并不是它完结了,而是这个行业发展到成熟期。从幼年期发展到青年期,再到成年期,再到衰老期,这个观点万科(000002,股吧)的王石也这样认为,房地产到现在进入到了缓慢成熟期的发展,并不意味着整个行业要衰落,而是它的增速和发展状态有所不同,这和我们国家行业发展逻辑是一样的。

  我们国家受约束于两个条件:第一,我们人太多;第二,地太少。环境的约束条件导致了房地产行业在中国经过一个快速发展阶段,会迅速地进入到限制性环节当中,我们经常开玩笑说,在中国现在的时点应该逐步取消计划生育,而应该树立计划买房的国策。大家看房地产行业各方面的数据可以发现,房地产从征地那天起建材行业本身就是耗能的大户,包括建好以后的维护,每个人用水、用电、用热,整个建筑行业和房地产行业能耗占全中国的70%,我们又是十几亿人口的国家。奥巴马最近在白宫前公开演讲,如果中国都过上美国和澳洲人那样的生活,这对全球是个灾难,所以,中国不是不能发展,而是要负大国的责任。

  什么意思?第一,我们这个国家如果按高能耗的模式发展,不仅是我们自己能不能成熟的问题,而是别人会不会约束我们的问题,我们的社会发展到今天,面临产业结构转型,其中一个就是房地产行业,我们怎么样看待它?

  第二,中国整个房地产行业太大,不能一概而论,在北京、上海、深圳、广州这种一线城市,我们可以明显感觉到房地产行业发展走过成熟期,走入衰落期的过程,大规模新区开发建设,房价快速上涨已经趋近衰竭的点上。但在我们广大二三线城市,城镇化进程还在推延,对房地产需求还非常旺盛,给当地城镇化的供给还有余量,那些区域市场还有欣欣向荣的区间。

  美国大的房地产发展到后来开发商都不是盖房子,而是搞出租物业或者商业物业。现在中国没有几个开发商建出租公寓的,人们在北京租房子只能租老百姓的房子,但在国外都是租公寓,公司经营管理,修缮得挺好,统一的配套,统一的家具,你可以长期居住,在中国自己不买房就等于找死,因为你自己不买房,房东可以随时赶你走,逼着大家买房。现在行业发展到一定程度,政府把这个行业应该相对约束一下,让它冷静下来,同时房地产开发商也应该自主地寻找新的行业出路。

  主持人:谈到行业出路,陈总给我们介绍一下,现在房地产应该往什么样的模式去发展?

  陈宇:这方面的专家是万科,万科已经提出来,一是在房地产开发方面转向二三线城镇;二是他开始考虑出租性物业,商业物业的建造和持有;三是尝试性建造老年公寓。我认为这是非常好的出发点,万科一直是中国房地产企业的“领头羊”,它对企业、行业的先锋意识是行业内比较有代表性的,我们期待万科这样的企业能走出一条路来。

  主持人:发展出房地产的新模式来?

  陈宇:是的。


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李志军

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