上海楼市“新8条”促挂牌、看盘量双升

　　上海去年12月27日出台的关于促进房地产市场健康发展的八条意见（下称“新8条”）从今年元旦起正式执行。一周以来，“个人转让购买超过2年(含2年)的住房，非普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额而非全额征收营业税”的条款激发了上海楼市中非普通住房的交易，新政的“累加效应”初步显现。

　　昨天，本报记者从上海中原物业顾问有限公司（下称“中原地产”）、21世纪不动产等上海各家中介行了解到，二手房的挂牌量和看盘量均小幅增加，成交量亦出现小幅增长。不过，面对新年第一周的开门红，多数中介行并不轻言全面回暖已经开始，看空的情绪依然处于主导地位。

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　　挂牌量和看盘量增加

　　中原地产对旗下150余家分行的抽样调查显示，仅元旦三天，中原地产日均上门客户比2008年12月上涨两成以上，看房客户也比12月有所增长。在价格方面，近期成交的二手房总体呈现“两头翘”的局面。中原地产杨浦区区域总监来舒帆称，目前总价100万元以下的物业和总价200万~250万元的物业几乎占到总成交量的七成以上。

　　21世纪不动产上海区域市场中心的门店调查亦表明，仅元旦节日期间，上海二手楼市的看房较为积极，其中，七成门店的看房客户量比平时有2~5成不等的增长。在供应方面，营业税减免引起了新增供应挂牌量的增长和待售房源的报价下调，且主要为“新8条”中涉及的优惠房源，普陀武宁、浦东金桥(600639,股吧)、长宁古北等板块此类情况明显。以21世纪不动产上海锐丰志丹路店为例，元旦至今的一周时间，其门店已经达成了7宗买卖成交，置换交易活跃。

　　对于挂牌量和看盘量攀升的现象，中原地产研究咨询部经理马冀解释，此次“新8条”重点针对二次置业以及非普通住房交易，与之前上海的“楼市十四条”、中央的“国十三条”相比，松绑尺度明显加强。在购买非普通住房方面，2009年1月1日之后，2年以上非普通住宅交易营业税由全额转为差额征收，与之前上海“楼市十四条”叠加，2009年2年以上住房成交营业税将全面转为差额征收。上海二手楼市普通住宅“一枝独秀”的局面将被打破，非普通住房成交量也将有一定上升。

　　上海易居臣信房地产经纪有限公司一位金牌物业顾问补充称，2~5年的中高端住房市场受影响程度最大，作为二手房市场的成交主力，预计其挂牌量于2009年1月政策施行开始将有所激增。此次“新8条”出台之后，以一套内环内总价300万元、买入时价格是200万元并且购买超过两年的非普通住宅为例，原先转让按照收入全额征收营业税，税费为16.65万；现在按照差额来算的话，税费仅为5.55万，节约的营业税超过10万元。

　　后市依然不明朗

　　面对新年开门红，多数中介行在悲观和乐观之间徘徊，依然不轻言全面回暖已经开始，看空的情绪依然蔓延。马冀称，交投双方对一系列的楼市新政已经有所消化。2009年上半年，上海房价缓慢调整、下半年稳中有升的状态依旧不会改变。作为买卖双方而言，看待市场利好均抱理性态度。

　　21世纪不动产上海区域市场中心市场研究主管黄河滔表示，上海“新8条”实施之后，市场交投均有所回暖，但总体而言表现不是特别明显。对后市信心的不足、临近春节等诸多因素的制约使得目前市场尚未全面复苏。由于国内楼市的低迷态势没有得到明显扭转，市场也尚未见“底”，购房者信心不足阻碍了相当部分购房者的入市，楼市新政积极效果的真正释放有待于市场走势的进一步明朗。与此同时，仍有少数业主看空后市，或将手中持有的物业全部转让掉，或暂缓购房。

　　除了买卖心理并不支持目前上海二手楼市全面回暖，还有一个重要原因是上海的一手新盘虽然频繁出现价格松动，让利于民，但远未达到一些消费者的单边心理底线。

　　上海汉宇房地产顾问有限公司市场部最新的一组统计研究佐证了这一看法：“楼市的持续低迷并没有让上海一手房成交价格出现大幅的回落。虽然与2008年6月17132.1元/平方米的全年最高值相比，12月份11893.50元/平方米的年终价格有接近30%多的价格波幅，但2008年大部分时间上海全市月度成交均价基本上在12000~14000元/平方米的价格区间内波动。”